Yapı denetimleri, yapıların estetik ve bilimsel standartlara sıkı sıkıya bağlı kalınarak güvenli bir şekilde inşa edilmesini sağlamanın bir yoludur.Binaların inşası, proje ve uygulama için teknik destek tarafından denetlenir. Güvenli olmayan yapılar, kurallara uygun inşa edilmedikleri takdirde güvenlik ve emniyet açısından birçok soruna neden olabilmektedir. Yapı denetimlerinin doğru uygulanması son derece önemlidir. Yapı denetimi ve yapı denetim bedeli hesaplaması ülkemizde ilgili kanun, yönetmelik ve tebliğlerle düzenlenmiş son derece teknik, kapsamlı ve karmaşık bir konudur. Türkiye’deki yapı denetim protokolü, deprem gibi doğal afetlerin etkisini azaltabilir. Yapı denetimi, özellikle deprem riski taşıyan bir bölgede yaşayan insanlar için hayati bir konudur.

Yapı Denetimi Nedir?

Yapı denetim şirketleri, binanın mühendislik ve mimari standartlara uygunluğunu sağlamak için müteahhidi denetler. Yapı denetimleri hem arsa sahipleri hem de bina sahipleri tarafından gerçekleştirilebilir. Şirketin denetim yapabilmesi için Merkezi Komisyon’dan izin almış olması gerekir. Şirketin bir bakanlıktan izin alması halinde kamu yararına hareket etmesi gerekmektedir. Bina henüz inşaat aşamasındayken şirketin görev ve sorumlulukları devredilir. Binanın tüm yasal, bilimsel ve sağlık gerekliliklerini karşıladığından emin olmak için inşaatın her aşamasında kontrol edilmesi gerekir. Şirketin görevi, bina ruhsatlandırılana ve nihayetinde iskân edilene kadar devam eder.

Yapı Denetim Sistemi Nasıl İşler?

Bina sahipleri iş için bir müteahhit tutabilir veya görevi kendileri yerine getirebilir. Mülk sahibi daha sonra bir yapı denetim şirketi ile sözleşme yapar. Arsa sahibi genellikle yapı denetimleri için sözleşme yapan müteahhide vekaletname verir. Şirket, tüm inşaat aşaması boyunca mal sahibi adına yükleniciyi denetler.

Bir inşaat sahasında yapı denetçisinin rolü nedir?

Denetçiler, meslek odalarına üye olan ve Bakanlıktan denetim belgesi almış mühendis ve mimarlardır. Yapı denetçisi, projenin yasal gerekliliklere uygun olup olmadığını denetler ve belirler. Yapı denetçisi, değerlendirme sonrasında tespit edilen kusurları düzeltir. Projeden sorumlu mimar veya mühendis, kusurlardan arındırılmış projeleri onaylar. Denetçiler daha sonra temelin konumu ve kalıbı veya inşaat sürecinde taşıyıcıların konumlandırılması gibi teknik konuları inceler. Yapı denetim kuruluşları görev ve sorumluluklarını proje ve uygulama denetçisi mimar ve mühendisleri kullanarak yerine getirirler. Görevlerini yerine getirirken Bakanlığın kamu görevlisidirler ve suç işlemeleri halinde kamu görevlilerine ilişkin usullere göre yargılanırlar.

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi neleri kapsar?

Yapı denetimi hizmet sözleşmesi, yapı sahibi ile yapı denetçisi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme yapı sahibi veya avukatı tarafından imzalanabilir. Sözleşme şeklini ve içeriğini düzenleyen yönetmelik sözleşmeyi düzenler. Sözleşme şu bilgileri içerir: yapı sahibinin adı ve adresi, denetimi gerçekleştiren kuruluş, miktar, yer ve süre. Uygulamada yapı denetimi hizmetlerine ilişkin sözleşmeler için bakanlıktan temin edilen matbu sözleşmeler kullanılmaktadır.

Yapı denetim ücretlerini kim öder?

Bina sahibi ile yapı denetim şirketi arasında yapılan sözleşme sonucunda şirkete bir ücret ödenmesi gerekmektedir. Çoğu durumda ücreti bina sahibi öder. Ancak, müteahhit yazılı bir sözleşme ile bunu karşılayabilir. Gerçekte, müteahhitler genellikle daire karşılığında bina denetimleri için ödeme yaparlar. Müteahhitlerin daire inşa ederken binayı tamamlanmış ve oturmaya hazır bir şekilde mal sahibine teslim etmeyi kabul etmeleri alışılmadık bir durum değildir. Uygulamada, ücreti genellikle müteahhit öder. Ücret bina sahibi tarafından ödenir. Ödenmeyen harçlar arsa sahiplerinin sorumluluğundadır. Bina sahipleri ücretlerini ödemezlerse, denetim şirketi dava açacak ve icra işlemlerini başlatacaktır. Bir bina sahibi bir yapı denetim şirketiyle ilk kez karşılaştığında, istenen evrakların miktarı karşısında şaşırabilir. Yukarıda da belirtildiği gibi, bina sahipleri yasal olarak yapı denetim ücretini ödemekle yükümlüdür. Yapı denetim ücretini ödedikten sonra, bina sahibi müteahhide ödediği parayı geri talep edebilir.

Yapı denetim ücretimi nasıl hesaplarım

Gerçekte, yapı denetimleri için ücret hesaplamak çok zordur. Yapı denetim ücretlerinin doğru hesaplanması mahkemeler, denetim şirketleri ve uzmanlar için zorlu bir süreçtir. Binanın sınıfı ve inşaat alanı da önemli faktörlerdir. Ücretin hesaplanması birçok faktörü içermektedir. Yapı denetim sözleşmesinin hesaplanması, süresi içinde tamamlanan inşaatlar için hizmet bedelini belirler. İnşaatın gecikmesi durumunda binaların maliyetleri her yıl artacaktır. Hizmetin maliyeti artacaktır. Zarar görmemek için yapı denetim konusunda uzman bir avukattan destek almak en doğrusudur.

Yapı Denetim Havuz Sistemi Nedir?

Müteahhidin doğrudan yapı denetçisini seçmesini engellemek için 01.2019 tarihinden itibaren havuz sistemi getirilmiştir. Sistem artık müteahhidin çalışacağı yapı denetim şirketini otomatik olarak seçecektir. Yapı sahiplerinin hizmet sözleşmesini akdedeceği denetim şirketinin elektronik ortamda belirlenmesinin nasıl uygulanacağına ilişkin bakanlık tarafından bir tebliğ yayımlandı. Bu tebliğ hükümlerine göre binalar dört temel gruba ayrılmıştır. Denetim şirketlerinin değerlendirmesi puan sistemine dayanıyor. Bina grupları ve puanlama, elektronik ortamda bir yapı denetçisi belirlemek için kullanılabilecek. Belirlenen firma, belirlenen süre içerisinde, yeni iş almaktan men edilmemek kaydıyla yapı sahibi ile hizmet sözleşmesi yapabilir.

Yapı Denetimi Yargıtay Kararları

Sözleşmenin orantılılık ilkesi, sözleşmenin karşı tarafları olarak davalıların her türlü yapı denetim ücretinden sorumlu olacağını belirtmektedir.Davalılar, dava dışı yüklenici ve bina sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi, yapı denetçilerine herhangi bir hak tanımamaktadır. Bu konuda daha fazla bilgi edinmek için bu makaleye göz atın. Sözleşme, kuruma yükleniciden bir borç talep etme hakkı vermediği gibi, bina sahiplerinin de ödeme yapmaktan muaf olduklarını iddia etmelerine izin vermez. Çünkü yapı denetim kuruluşunun ve yüklenicinin borcu yoktur. Yapı denetim kuruluşu ile aralarında bir borç ilişkisi olan tek taraf davalılardır. Davalılar sadece müteahhit tarafından daire için ödenen ücreti geri alma hakkına sahiptir.
“Davalılara husumet yöneltilemeyeceğinden bahisle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi.2020/6052E. 08.03.2021T.).

“… Arsa sahipleri yapı denetim hizmeti için ödeme yapmak zorundadır. Mahkemece asıl davanın reddine karar verilmesi, yani toplam alacaklar içinde davalı arsa sahiplerinin yapı denetim hizmet bedelinden sorumlu olması. Davacının inşaat hizmetlerini yerine getirdiği sözleşmeden anlaşılmaktadır . yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/10923E. 2021/9901K.