Bu hak, mülkün tamamının veya bir kısmının satılması durumunda hissedarlardan birinin kendi payını bir başkasına satmasına olanak tanır. Bu hak, paylı mülkiyetin oluşturulmasıyla birlikte yaratılır ve satış paylarında kullanılabilir. Önalım hakkı faiz hakkı ile aynı şeydir.

Yasal Önalım

Kanun, hissedarlara önalım hakkı vermektedir. Hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyet olması gerekir. Bir malikin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satması halinde önalım hakkı tüm malikler için geçerlidir. Bu sadece hisseler için geçerlidir, bir kişi için geçerli değildir. Bu, başka bir deyişle, hissedara tanınmış bir ayrıcalıktır. Herhangi bir hissedar önalım hakkını kullanabilir. Önalım hakkı devirleri engellemez, ancak yabancı ortakların bir ortaklığa katılmasını durdurmak için kullanılabilir. Üçüncü taraf satıcı, diğer tüm hissedarları satın alma işlemi hakkında noter aracılığıyla bilgilendirmelidir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları

Önalım, taşınır malları işgal edenler ile diğer kişiler arasındaki bir sözleşmeden doğan bir haktır. Noter tasdiki gereklidir. Önalım hakkı veren sözleşme tapuya şerh edilmelidir. Şerh edilmiş haklar herhangi bir malik tarafından uygulanabilir. Şerhin süresi 10 yıldır.

Önalım Hakkının Kullanılması

Bu hakkı kullanabilmek için bir satın alma işlemi gerçekleştirmiş olmanız gerekir. Bir satış vaadi sözleşmesi Bu bir satın alma ile aynı şey değildir. Bu hak sadece hak sahibi tarafından kullanılabilir. Alıcı noter aracılığıyla satışı bildirirse, hak sahibi 3 ay içinde dava açmak zorundadır. Aksi takdirde dava 2 yıl içinde açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Kanundan doğan bir itfa hakkının yerine getirilmesi için açılan davada davalı alıcıdır. Dava, sözleşmeden doğan bir geri alma hakkının tapuya yansıtılmış olması halinde açılmalıdır. Yansıtılmamışsa, dava yalnızca satıcı tarafından açılabilir. Davada hak sahibi, satış bedelinin karşılığı olarak taşınır malın devrini talep edecektir. İkiden fazla hissedar intifa hakkını kullanmak isterse, hisseler hisse sayısı oranında satılır.

İntifa hakkı davasında, yetkili bir mahkeme bulunmalıdır.

Hak sahibi tarafından açılan her türlü davaya asliye hukuk mahkemesi bakacaktır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmak isteyen bir kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.

Şufa Hakkından Feragat

Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi, basit bir sözleşme imzalayarak haklarından yalnızca bir kez feragat edebilir. Hak sahibi haklarından tamamen feragat etmek isterse, bunu bir sözleşme imzalayarak ve sözleşmeyi tapuya şerh ederek yapabilir.

Önalım hakkına ilişkin Yargıtay kararları

“Önalım hakkı”, bir hissedarın taşınmazını kısmen veya tamamen üçüncü bir tarafa satması durumunda, diğer hissedarlara sattığı hisseyi satın alma seçeneği sunan önemli bir yasal haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda yaratılır. Bu hak satışla birlikte kullanılabilir hale gelir.
733. Madde, hisse satışının alıcı tarafından noter aracılığıyla diğer tüm hissedarlara bildirilmesi gerektiğini belirtmektedir.
Ön alım hakları, satış hakkının sahiplerine bildirilmesinden itibaren iki yıl üç ay sonra sona ermektedir. Bu süre hak düşürücü süre olarak kabul edilir ve mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekir.
6100 sayılı HMK’nın 166. maddesi, yargı çevresi içindeki hukuk mahkemelerinde açılmış bulunan aynı sıfat ve statüdeki hukuk davalarında birleştirme kararı verilebileceğini öngörmektedir. Birleştirme kararı yargılamanın herhangi bir aşamasında alınabilir. Birleştirme kararı mahkeme veya her iki tarafça değerlendirilebilir.

Kayıtlı maliklerden birinin hisselerinin tamamını veya bir kısmını satması durumunda diğer hissedarların dava açması için yasal bir engel yoktur. Siz de diğer hissedarlarla birlikte dava açabilirsiniz. Ayrı davaların birleştirilmesi faydalı olabilir. Müşterek dava takibinde davanın kabulü halinde hisseler iptal edilir ve davalıların hisse oranına bakılmaksızın tüm hisselerin eşit olarak tesciline karar verilir. İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun 11.06.1946 tarih ve 5/18 sayılı kararında hisselerin orantılı olarak tescil edileceği belirtilmiştir.