Kira sözleşmesi, kiracı (kiracı) ile kiraya veren (ev sahibi) arasındaki sözleşmedir. Her iki tarafı da borç altına sokar. Bu makalede konutlardan ve çatılı ofislerden tahliyeler hakkında konuşulacaktır. Konut, insanların yaşadığı ve barınma ihtiyaçlarını karşıladığı yerdir. Çatılı ofisler ise iş yapılan kiralık yerlerdir. Kiracı tahliyesi, hızlı ve dikkatli bir şekilde ele alınması gereken ciddi bir yasal konudur. Haklarınızı korumak için bir hukuk danışmanına başvurmalısınız.

Kiracı Tahliyesi: Nedenleri nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Tahliye için birincil neden kiracının sözleşmeyi ihlal eden davranışlarıdır. Kiracı, komşulara rahatsızlık veriyorsa, mülkü dikkatsiz kullanıyorsa veya kira ödemiyorsa tahliye edilebilir. Ev sahibi kiracıyı tahliye etmeden önce yazılı bir uyarıda bulunmalıdır. Kiracı uyarıya rağmen aynı şekilde davranmaya devam ederse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiracının aynı mali yıl içinde iki kez kira bedelini ödememesi ve kiracıyı iki kez noter aracılığıyla bilgilendirmesi halinde sözleşmeyi feshedebilir. Ödenmeyen kiraların aynı mali dönem içinde olması gerekir.

Kiracı kirayı ödemezse, kiraya verenin kiracıya mektupla bildirimde bulunması gerekir. Talep edilen kira da muacceldir. Başka bir deyişle ödenmesi gereken bir alacak niteliğindedir. Kira sözleşmesinin tarafları ödeme gününü serbestçe kararlaştırabilirler. Ödeme tarihi belirlenemiyorsa kanun uygulanır.

Kira sözleşmesi bildirimde bulunarak feshedilebilir. Kira sözleşmesi yenilenmezse, bildirimde bulunarak feshedebilirsiniz. Belirli süreli bir sözleşme yapıldıktan sonra, kiracı 15 gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kiraya verenin belirli süreli sözleşmeleri ihbar yoluyla iptal etme yetkisi yoktur. Sadece belirli süreli sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkı, on yıllık uzama süresinin bitim tarihinden başlamak üzere her uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kullanılabilir. Kiracı, her altı aylık dönem için ev sahibine üç aylık bir bildirimde bulunarak belirsiz süreli bir sözleşmeyi iptal edebilir. Kiraya verenler, belirli süreli sözleşmeler için geçerli olan kurallara uymak zorundadır.

Kiracı Tahliye Davası

Kiracının tahliyesi için dava açılabilmesinin birçok nedeni vardır. Bu nedenlerin bir kısmından ev sahibi sorumlu olmakla birlikte kiracı da kusurludur. İlk olarak kiraya verenden kaynaklanan sebeplere bakalım. Gerekirse kiraya veren kiracıyı tahliye edebilir. Yasa koyucu, kiracının tahliyesinin ev sahibinin işi veya konutu için gerekli olduğuna dair güvence istiyor. Koşullar yerine getirilirse, kiraya verenin sözleşmenin bitiminden veya sözleşme süresiz ise fesih bildiriminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekecektir. Tahliye davası, yukarıda belirtilen kişilerden herhangi birinin ihtiyaç duyması halinde kiraya veren tarafından açılmalıdır. Bu talep ikna edici, somut ve samimi olmalıdır.

Yeni mal sahibinin ayrıca tahliyenin gerekliliğini kanıtlaması gerekecektir. Yeni ev sahibinin ayrıca mülkiyeti devraldıktan bir ay sonra kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir. Mal sahibi, kiracının mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren altı ay içinde dava açarak tüm koşulların yerine getirilmesi halinde kiracıyı tahliye edebilir.

Yeniden inşa veya yeniden yapılandırmayı da içerebilir. Tahliye davası açılabilmesi için, kiracının kapsamlı değişiklikler nedeniyle mülkte yaşayamayacak durumda olması gerekir. Kiracı, bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak ve belirli süreli veya belirsiz süreli sözleşmeler için geçerli olan fesih kurallarına uyarak mülkten tahliye edilebilir.

Tahliye sözleşmesinde, daha önce belirtildiği gibi iki geçerli ihtardan sonra kiranın ödenmemesi veya eşin ikinci bir evi olması durumunda tahliyeden kiracının sorumlu olacağı belirtilir.

Kiracıyı mektupla taahhüt ederek çıkarın

Kurallar, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası ile özetlenebilir. Kiraya verenler, kiracılar tarafından yapılan yazılı sözleşmelere uymayan kiracıları tahliye etme hakkına sahiptir.

Taahhütname yazılı olmalı ve kiracı tarafından ancak kira kontratını aldıktan sonra imzalanmalıdır. Kira kontratını teslim aldıktan sonra kiracı tarafından yazılı olarak imzalanmalıdır. Tahliye taahhüdünün tarihi kira sözleşmesinden önce olmamalıdır. Bunu imzalayabilecek tek kişi kiracıdır. Tahliye taahhüdünün düz metin olması yeterlidir. Noterlerin belgeyi imzalamasına gerek yoktur. Kiracının veya birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların sözleşmeyi imzalaması gerekir. Bu, kiracı tarafından bir avukat kullanılarak yapılabilir.

Kiracı tahliye bildirimini kendi rızasıyla imzalamalıdır. Kiracı manipüle edilmiş, kandırılmış veya korkutulmuşsa, bu durum taahhütnameyi geçersiz kılacaktır. Bu hak kiracı tarafından bir yıl süreyle kullanılabilir.

Tahliye işleminin tamamlanması ne kadar sürer?

Kiracının tüm yasal gereklilikleri karşılayan bir tahliye taahhüdü vermesi halinde dava uzun sürmeyecektir. Hiç kimse kesin konuşamaz. Her davanın kendine özgü özellikleri vardır. Mahkemenin iş yükünü de göz önünde bulundurmak önemlidir.

Kiracı Tahliyeleri ve İcra

Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilecek tek kişidir. Yeni malik malik olduğunda, yeni malik davaya katılabilir. Kiracı davalı olarak gösterilir. Birden fazla kiracı varsa, davanın hepsine karşı açılması gerekir. Tahliye emri verildikten sonra kira kontratını devreden kiracı da bir başka önemli durumdur. Bu durumda, kira kontratını devreden kiracı taahhütname ile bağlı olacaktır. Hem eski kiracı hem de yeni kiracı tazminat alma hakkına sahiptir.

Kiraya verenin dava açmak için taahhütname tarihinden itibaren bir aylık süresi vardır. Kiraya veren dava açarken bu bir aylık süreyi göz önünde bulundurmalıdır. Bu sürenin niteliği gereği hak düşürücü bir süredir. Sürenin aşılması halinde taahhütname geçerliliğini yitirir. Kiraya verenin bir sonraki ay içinde dava açacağını kiracıya bildirmesi halinde süre bir yıl uzar. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Tahliye davası, kiracının hem mahkeme hem de icra takibi yoluyla tahliye edilebilmesi açısından uygundur. İcra takibinde icra dairesi 15 günlük bir tahliye bildirimi gönderecektir. Kiracının tahliyeye itiraz etmek için yedi gün süresi vardır. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren kiracının itirazını aldıktan sonra altı ay içinde icra mahkemesine başvurabilir. Altı aylık sürenin dolması halinde kiraya verenin sulh hukuk davası açmak için bir yıl süresi vardır.

Tahliye Taahhüdü cezalarla ilgili bir madde içermelidir

Gerçekte, kiracının taşınmazı kararlaştırılan zamanda boşaltmaması durumunda cezai şart olarak belirli bir tutar ödemesini kabul edebilirsiniz. Kiracı taşınmazı kararlaştırılan tarihte boşaltmazsa, cezai şarttan sorumlu olacaktır. Cezai şartın aşırı olması halinde, mahkeme tarafından geçersiz kılınabilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tahliye sözleşmesine dayalı olarak kiracı tahliyelerinde asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bu işlemler deneyimli bir avukat yardımı ile hızlı ve doğru bir şekilde tamamlanabilir. Hak kaybına uğramamak için Borçlar Kanunu ve çok sayıda süre nedeniyle deneyimli bir avukata danışmak önemlidir.

İlgili Yargıtay Kararları

Karar 1

TBK’da “kiraya veren, kiracının sözleşme ilişkisinin devamı süresince yaptığı yararlı ve zorunlu giderleri 531 inci maddeye göre isteyebilir. TBK’da “kiracı, sözleşme ilişkisinin devamı süresince yaptığı bütün gerekli ve zorunlu giderlerin geri verilmesini 531 inci maddeye göre isteyebilir (818 sayılı TBK m. 414)” denilmektedir.) Bu masraf genellikle kira sözleşmesi başladığında yapılır. Kiracı, kiralanan mal kiraya veren tarafından tahliye edildikten sonra sebepsiz zenginleşmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu üretimlerin üretim tarihindeki değeri üzerinden amortisman düşülerek hesaplanan tutara eşittir.” Yargıtay Üçüncü Hukuk D. 2017/8284K.

Karar 2

Kiracı, tahliye ve anahtarların teslimi tamamlanana kadar kira ödemek zorundadır. Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri mülk tahliye edilene kadar devam eder. Mülk teslim edildikten sonra çıkarılır. Kiracı teslimatı kanıtlamalıdır. Kiracı kiralanan mülkü kullanmazsa veya adresini değiştirmezse, bu yasal bir teslim değildir. Kiracı ancak kiraya veren teslimatı kabul ettiğinde borcundan kurtulabilir. Davalı, kiralanan malların teslim edildiğini ve boşaltıldığını ispat edemediği için mahkeme davacının verdiği tarihi kabul etmiştir. Yargıtay 3. Hukuk D. 2017,/8357 E. 2019./4928K.