Kira değerleme işlemi benzeri görülmemiş bir işlemdir. Gayrimenkul sahipleri, kiracı ile bir kira sözleşmesi imzalayarak mülklerini kiralayabilirler. Kira kontratını artırma zamanı geldiğinde, kiracı, normal şartlar altında, kira kontratını en fazla TÜFE – ÜFE oranında artırma olanağına sahip olacaktır. Bu, yasalar tarafından belirlenen en iyi onaylanmış iyileştirme miktarıdır. Bu fiyat her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanmaktadır. Bununla birlikte, enflasyon ve faiz oranlarının kontrolsüz bir şekilde yükselebileceği bir zaman gelir. Arz-talep dengesizliği ve parasal parçaların neden olduğu bu durum, gerçek emlak değerlerini beklenenden daha fazla artırabilir. Bu nedenle, kira değerinde izin verilen en yüksek artış da yetersiz olabilir. Bu durumda, yasa koyucu, belirli koşullar altında bir kiralama değerlendirme hareketi yürütmek için en iyisini vermiştir. Böylece, kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere göre düzenlenmesi amaçlanmaktadır. Bu davayı açmayı düşünüyorsanız, “Dava nasıl açılır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz. Bu kira analizi davası, bu metinsel içeriğin konusu olacaktır.

Kira Davasının Amacı Nedir?

Aslında kiralananın tahsili davası ile kiralananın tahsili davası aynı şeydir. Doktrinde tam adı kiralananın tahsili davası olan dava türü daha çok kiralananın tahsili davası olarak tanınmakta ve kabul görmektedir. Kiralananın tahsili davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur.

Kira sözleşmesinin feshi davası yalnızca konut ve çatılı ofis kiralamaları için açılabilir. Bu nedenle, her bir taşınır ve taşınmaz kira için kullanılamaz. Bu dava yalnızca bir kira sözleşmesi varsa ve davacının davayı yürütmek için güvenilir bir merakı varsa açılabilir. Bu konuda bir dava açmayı düşünüyorsanız, bilgili bir gayrimenkul avukatının yardımını aramanızı öneririz. Aksi takdirde, haklarınızı kaybetmeniz olasıdır.

Kiraya Verme Vasiyeti Davası Açma Durumları Nelerdir?

Kira değerlendirme davası açmak için belirli durumların mevcut olması gerektiğinden daha önce bahsetmiştik. Bu durumları kontrol etmek ve kısaca açıklamak gerekirse, aşağıdaki gibidir:

• Güvenilir bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yürütülmesi herhangi bir düzensiz yazılı, resmi veya farklı gerekliliğe tabi olmamalıdır. Farklı bir ifadeyle, kira sözleşmesi sözlü olarak bile imzalanabilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin yazılı olması, düzenli yaşamda ispat kolaylığı açısından çok önemlidir. Bununla birlikte, girişimlerini daha güvenli hale getirmek isteyenler de sözleşmeyi noter huzurunda yapabilirler.
• Dava açmak için lisanslı bir merak olmalıdır: Daha önce de belirtildiği gibi, davacının davayı yürütmesi için lisanslı bir merak gibi bir faktör yoksa, dava seçim tarafından da reddedilebilir. Örneğin; taraflar arasında onaylanan limitlerin yanı sıra kira artışına ilişkin bir anlaşma da olabilir ve sözleşmenin imzalanmasından bu yana 5 yıl geçmemişse, bu davayı açmak için lisanslı bir merak gibi bir faktör yoktur.

İşe alma değerlendirme davası ne zaman açılabilir?

Kural olarak, işe alım değerlendirme davası herhangi bir zamanda açılabilir. Bununla birlikte, belirli yönergelerle buna birçok sınırlama getirilmiştir. Örneğin, sözleşmenin ilk 12 ayı boyunca halihazırda kararlaştırılmış bir işe alım olabileceğinden, önergeyi getirme konusunda yetkili bir merak da olmayabilir. Bunun yanı sıra, yasalarda 30 günlük bir aralık başlatılır ve bu süre içinde keşif gerekliliğinden de bahsedilebilir. Bununla birlikte, bu dönem davanın sonucuna etkisi bakımından çok daha hayati bir öneme sahiptir. Buna ilişkin derinlemesine bir gerekçelendirme aşağıda bir başka başlık altında yapılabilir. Bunun yanı sıra, 5 yıllık kira süresi konusu da sorgulanabilir. Bazı durumlarda, kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bu hareketi gerçekleştirmek mümkün olmayacaktır. Bir kez daha, bu durumun derinlemesine bir gerekçesi başka bir başlık altında yapılabilir.

Vasiyetnamenin Kiralanması Davası için Keşif Şartı Nedir?

Buluş sorunu, davanın süresi ve etkisine göre cezalar içermektedir. İlgili yasal düzenlemede davanın ne zaman açılması gerektiği belirtilmemiştir. Buna göre, kiraya verenin bir yıllık kira süresinin bitiminden en az 30 gün önce yazılı keşif yapması veya dava açtığını bildirmesi halinde, mahkeme tarafından verilen tahsis kararı yenilenen kira süresinin başlangıç tarihi itibariyle de geçerli olabilecektir.

Başka bir deyişle, dava açma süresinin iki şekilde belirlenebileceğini söyleyeceğiz. İlk olarak, örneğin, dava kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren 30 gün içinde de açılabilir. Bunun yanı sıra, kiracıya kira bedelinin bu 30 günlük süre içinde yükseltilebileceği yazılı olarak bildirilmişse; bu durumda dava yeni kira süresinin sonuna kadar açılabilir.

Burada bir sorun ortaya çıkmaktadır; söz konusu düzenleme sadece belirli süreli kira sözleşmeleri için yapılmıştır. Kira süresinin bitimi ve yeni sürenin başlangıcı başka türlü anlaşılamaz. Peki ya sözleşme belirsiz süreli ise? Burada, bize göre, sözleşme belirli bir süre içinmiş gibi davranmak önemlidir. Farklı bir ifadeyle, yenileme aralığının sözleşmenin imzalandığı tarih ve bu tarihten itibaren geçen yıllık aralıklar esas alınarak seçilmesi gerekir. Bu şekilde, mahkeme heyeti tarafından belirlenecek miktar, yenilenen sözleşme 12 ayı için etkili olabilir.

Kiraya Verme Davası için 5 12 Ay Kuralı Nedir?

Tam burada, çeşitli koşulların varlığına bağlı olarak, tamamen farklı durumlar devreye girecektir. Bu durumları aşağıdaki şekilde değiştirecek ve açıklayacağız:

• Kira bedeli ile ilgili olarak taraflar arasında bir anlaşmaya varılmışsa ve kira süresi 5 yıldan az ise; Kira bedelindeki iyileştirme hızı, daha önceki kira 12 ayı için ÜFE iyileştirme ücretini aşmaması koşuluyla, bilgiler tarafından serbestçe kararlaştırılabilir. Bu anlamda, onaylanan sınırlar dahilinde bir uzlaşma sağlanmışsa ve kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bir kira kesintisi hareketinin ikame edilmesi mümkün olmayacaktır.
• Bilgiler arasında uzlaşma gibi bir şey yoksa ve kira süresi 5 yıldan azsa; Bu durumda, büyük olasılıkla bir tahsis önergesinin ikame edilmesi mümkün olacaktır. Bu durumda, bilgi, mahkeme heyetinden kira bedelini, iyileştirme temposunu ve benzerlerini araştırmasını talep edebilir. Mahkeme heyeti, somut senaryoyu ve emsal değerleri göz önünde bulundurarak bu hususlarda karar verecektir. Bununla birlikte, burada belirlenecek kira iyileştirme ücreti, bir önceki 12 ayın ÜFE iyileştirme ücretini geçemez.
• Süresi 5 yıldan uzun olan veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için Bu durumda, taraflar arasında uzlaşma sağlansın ya da sağlanmasın bir kira tahsis davası da açılabilir. Bu aşamada taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış değeri, hakkaniyet ve farklı hususlar göz önünde bulundurularak bir kira bedeline de karar verilebilir. Burada seçim, önceki 12 ayın ÜFE artışıyla sınırlandırılmamalıdır.
• Kira anlaşması durumunda, kira bedelinin dünya çapında denizaşırı forex cinsinden belirlendiği yer; Olaylar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kiranın dünya çapında denizaşırı forex cinsinden de ödenebileceği kabul edilebilir. Bu tür anlaşmalarda, kira bedeli anlaşma tarihinden itibaren 5 yıla kadar değiştirilemez. Temel kural budur. Bununla birlikte, bu durumun bir istisnası da olabilir. Bu da Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen azami etkililik sakıncası hallerine dayanmaktadır. Tüm bu durumlardan birinin mevcut olduğu dikkate alınırsa, bilgiler 5 yıllık sürenin dolmasından önce bir kira tahsis davası açabilir. Bunun dışında, 5 yıllık sürenin sona ermesinden sonra her durumda mahkemeye sunulabilir. Seçim, önceki 12 ayın ÜFE iyileştirme maliyeti ile sınırlandırılmamalıdır.

Geriye dönük işe iade davası açılabilir mi?

Böyle bir dava açmak mümkün değildir. Bununla birlikte, mevcut dönem için veya 30 gün içinde geçecek dönem için bir tahsis davası açılabilir. Bazı Yargıtay daireleri daha önceki dönemler için de işe iade davası açılabileceğini düşünse de, bize göre bu mümkün değil. Sadece kısıtlı bir ölçüde geçmişe dönük dava açılabilir. Örneğin, yeni model aralığa geçişten 30 gün önce yazılı bir keşif yapılmış olabilir. Dava da bu aralığa geçişten aylar sonra açılıyor. Burada oluşturulacak hüküm, ilgili aralığın başlangıcından itibaren de etkili olabilir. Bu şekilde geriye dönük bir hüküm bulmak mümkün. Bu işlevi nedeniyle işe iade davasının yenilik doğuran bir dava türü olduğunu söyleyeceğiz. Bunun dışında somut olaya göre haksız fiilden kaynaklanan ecrimisil davası gündeme gelebileceği gibi geçmişe etkili bir dava da açılabilir.

Yeni Malik Vasiyetnamenin İhlali Davası Açabilir mi?

Kiralanan mülkün zilyetliğinin el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı açısından bir fark yaratmaz. Sonuç olarak, yepyeni mal sahibi, önceki kiralayan ile aynı kira ilişkisi ile kesindir. Bununla birlikte, kiracının tahliyesine neden olacak bir yenilikle sonuçlanan bir senaryo diye bir şey yoktur. Bu bağlamda, model yeni mal sahibi ile model yeni bir sözleşme imzalandığında bile, ilk kira anlaşmasının tarihi güvenilir kalır. Farklı bir ifadeyle, yeni bir model kira ilişkisi kurulduğu düşünülmemelidir. Bu nedenle, yeni model mal sahibi, eski mal sahibinin kira sözleşmesine bağlılık için bir önerge sunma aşamasında bulunduğu yerden devam edecektir.

Kısacası, mal sahibinin yeni ya da eski olması, leasehold hareketi yoluyla herhangi bir anlam ifade etmeyecektir. Örneğin; önceki mal sahibinin kiracı ile bir kira sözleşmesi yapmasının üzerinden 6 yıl geçmiştir. Bunun yanı sıra, önceki mal sahibi kiracıya yeni kira döneminden 30 gün önce kira tadilatı için yazılı bir keşif vermiştir. Bu durumda, yeni mal sahibi, yeni kira dönemi boyunca bir kiralama görevi hareketi gerçekleştirme olanağına sahip olacaktır.

Kira görev talebi hangi mahkemede yapılır?

Kiralama görevi için yetkili ve onaylı mahkeme hangisi? Bu konudaki onaylı mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira değişikliği davası yetkili ve görevli mahkemede açılmalıdır.

Kira İyileştirme Davaları ile Kira Vasiyeti Davaları Karşılaştırılabilir mi?

Bu sorunun cevabı herhangi bir cevap değildir. Aslında, her tür dava benzer bir konuyu hedeflemektedir. Sonuç olarak, her davanın talebi kira bedelinin tahsisine yöneliktir. Aradaki fark, davanın konusu ve yürütülmesine ilişkin bir dizi seçenekten kaynaklanmaktadır. Kira feragat talebi hem kiracı hem de kiraya veren tarafından ileri sürülebilir. Buna karşılık, kira bedelinin artırılması talebi yalnızca kiraya veren tarafından ileri sürülebilir.

Kiraya Verenin İrade Yetkisine İlişkin Yargıtay Kararı – 1

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu uyarınca, seçmenin talep üzerine belirli olması gerekir. Bu nedenle, mahkeme heyeti, talep edilmeyen bir aralık için kiralamayı resen çözemez. Yargıtay’ın konuya ilişkin tercihi aşağıdaki gibidir:

“Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2010 tarihli bir yıllık kira sözleşmesi mevcut olup, davacıların talebinin 01/11/2013 tarihi itibariyle kira bedelinin iradına yönelik olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece, davacıların dava dilekçesinde kabul ettikleri 01/11/2013 – 01/11/2014 tarihleri arasındaki kira bedeline karar verilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde hükmü düzenleyen birçok kavramdan biri olduğu kuşkusuz olan “taleple bağlılık ilkesi” gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ( Yargıtay 3 .Hukuk Dairesi, 2020/2296 E. 2020/3034 K. 16.06.2020 T.)

İradi Kira Davasına İlişkin Yargıtay Kararı – 2:

Seçim, kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini kira sözleşmesi davasına titizlikle bakmalı ve tek bir adımı bile kaçırmamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararının ilgili bölümü aşağıdaki gibidir:

“Davalıların dava dışı firma ile imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesindeki imzanın ….. adresine ait olmadığını ve …’ın sözleşmeyi imzaladığı tarihte icazet ehliyetinin bulunmadığını savunmaları karşısında, imzanın incelenmeden ve kiralayan …’ın icazet ehliyetinin bulunup bulunmadığı düşünülmeden 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E. 2019/6780 K. 17.09.2019 T.)

Vasiyet Kirası Davası Dilekçe Örneği:

ADANA NÖBETÇİ SULH CEZA MAHKEMESİ

SANIK A….. B……. C…..

A……. B……..

SANIK Z……. Y…….. V……..

KONU : Mevcut kira bedelinin hızlı bir şekilde ayarlanması ve parasal durumlara uyarlanması talebimiz.

AÇIKLAMALAR :

1- Davalı 01.03.2003 tarihinden beri müvekkilime ait …. adresindeki konutta kiracı olarak oturmaktadır.

2- Müvekkilim tarafından davalıya süresi içinde keşifname düzenlenmiş ve gönderilmiştir. Söz konusu keşifte kira bedelinin otuz günlük 1.000 TL’den yeni dönem için otuz günlük 3.000 TL’ye yükseltildiği bildirilmiş ve tebliğ edilmiştir. Davalı söz konusu keşfi almış ve kira artışının onaylanan sınırlamadan daha fazla olduğunu iddia ederek bu yeni kiralamaya rıza göstermediğini beyan etmiştir.

3- Sayın mahkemenizin de saygı duyacağı üzere, ulusumuzun parasal senaryosu pek elverişli değildir. Arz ve talep istikrarında öngörülemeyen fahiş değişiklikler var. Müvekkilim, bu parasal sistemde onaylanan iyileştirmelerin miktarının yetersizliği nedeniyle mali kayba uğramaktadır. Öyle ki; emsal ev kiraları, piyasa durumları, gerçek değer değerlendirmesi, parasal parametreler ve diğerleri gibi konular mahkemeniz tarafından değerlendirildiğinde, mevcut kira değerinin gülünç aralıklarda olduğu görülecektir.

4- Açıklanan nedenlerle müvekkilimin maddi olarak mağdur olduğu açıktır. Bu nedenle, davalı tarafından ödenen kira bedelinin artırılması ve mevcut parasal durumlara uygun hale getirilmesi için mevcut davanın kira bedelinin tahsili için ikame edilmesi önemli hale gelmiştir.

YASAL DAYANAKLAR : TBK, ÇKP ve farklı ilgili yasal yönergeler.

HUKUKİDELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, keşif, emsal güncel kira bedelleri, tanık, yemin ve ikame edilebilecek her türlü resmidelil.

SONUÇ VE TALEP : Arz ve izah olunan sebeplerle; aylık 1.000 TL olan kira bedelinin günün rayicine uygun olarak yeni dönem için 3.000 TL’ye yükseltilmesine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin sanığa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 05.05.2015

Davacının Avukatı

C……. B…….

Dilekçe örneğini Phrase formatında almak için buraya tıklayın: Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Phrase

Dilekçe örneğini PDF formatında edinmek için buraya tıklayın: Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Pdf

İradeye Bağlı Kira Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın ne kadar süreceğini tam olarak tahmin etmek zordur. Burada birçok unsur etkili olabilir. Mahkemenin iş yükü, bilirkişi raporu alma süresi vb. birçok unsur bu sürenin miktarı üzerinde etkili olacaktır. Bu nedenle, bu soruya net bir cevap veremeyeceğimizi söyleyeceğiz. Bununla birlikte, bu tür durumların genellikle ilk mahkeme sürecinde yaklaşık 1 12 ay sürdüğünü belirteceğiz.

Bu makalede, şimdi kiralama özveri davası ile ilgili olarak mümkün olduğunca çok şeyi açıklamaya çalıştık.

Siz de “Tenfiz ne demek?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.