Kat mülkiyeti, bitmiş bir binanın ayrı ve kullanılabilir bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları tesis etmek anlamına gelir. Bağımsız bölümler, bir bina içerisinde yer alan dükkan, daire ve depo gibi alanları kapsamaktadır. Kentleşme ve sanayileşme nedeniyle konut daha önemli hale gelmiştir. Bu durum, artık tek bir binada birden fazla malik olduğu gerçeğini ortaya çıkarmıştır. Sosyal olayların gelişimini düzenlemek için yasal düzenlemeye ihtiyaç duyulmaktadır. Bu ülkede kat mülkiyetini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu 23/06/1965 tarihinde kabul edilmiştir.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, bir yapının birbirinden ayrılabilen ve tek başına kullanılmaya elverişli bir hacme sahip bölümleri için geçerli olabilir. Kat mülkiyeti sahipleri, Medeni Kanun’un kendi bağımsız bölümleri için sağladığı tüm hak ve izinlerden yararlanırlar. Bağımsız bölüm sahipleri aynı zamanda arsa payı ve ortak mülkiyet hakkına da sahiptir. Kayıt prosedürü tamamlandıktan sonra, her bağımsız bölüm taşınır mülkiyeti elde edebilir. Bunu yapmak için Tapu Sicilinde ayrı bir sayfa açmaları gerekir. Bağımsız bölümler, tahsis edildikleri kullanım için gerekli şartları yerine getirdiklerinde kat mülkiyetine dönüşürler. Kanunda bağımsız bölümler kat, daire veya depo olarak sınıflandırılabilir. Bu listenin sınırlayıcı olması amaçlanmamıştır. Önemli olan bölümlerin ayrı ayrı ve tahsis edildikleri amaç için kullanılabilmesidir. Başka bir deyişle: Tahsisi nedeniyle kendi kendine yetebilen alanlara bağımsız bölüm denir. Kat mülkiyeti ancak taşınmazın tamamen betonarme olması halinde kurulabilir. Kısmen beton, kısmen ahşap veya tamamen ahşap olan yapılar kat mülkiyeti olarak kullanılamaz.

Ekler bağımsız bölümlere iliştirilir. Eklentilere yalnızca bağımsız bölümde izin verilir. Bağımsız bölüm eklentilerine örnek olarak su depoları, garajlar ve gaz veya su saati muhafazaları verilebilir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin mülkiyetinin bir parçasıdır. Arsa paylarının ayrı bir mülkiyeti yoktur, ancak ortak mülkiyete sahiptirler. Bağımsız bölümlerin ana taşınmaza oranı her bağımsız bölüm için arsa payıdır. Bağımsız bölümün eklentileri ile birlikte satılması halinde arsa payı ve buna bağlı mülkiyet devredilir. Ana yapı, kat mülkiyetine tabi tüm bağımsız bölümlerin bir araya getirilmesidir. Ana yapı, tüm eklentileriyle birlikte gayrimenkuldür. Yönetim planı, kat mülkiyeti sahipleri tarafından imzalanan bir sözleşmedir. Yönetim planı, yönetim türü, kullanım amacı, yöneticiler ve denetçiler için ücretlendirme ve diğer birçok konuyu düzenler. Kat mülkiyeti oluşturulduktan sonra, kat mülkiyeti sahipleri planı hazırlar ve imzalar. Daha sonra bunu tapu siciline sunarlar. Son olarak, kat mülkiyeti sahipleri ortak alanları kullanabilirler.

Kat mülkiyetini nasıl elde edebilirim?

Kat mülkiyeti, bir vakıf senedi, bir mahkeme kararı veya bir kat mülkiyeti irtifakı ile sahip olunabilir.

(1) Kat mülkiyetinin resmi sözleşme ile kurulması: Malikler veya hissedarlar resmi bir sözleşme yaparlar ve bu sözleşme tapu siciline kaydedilir. Resmi sözleşme ile birlikte sunulacak belgeler arasında bina veya binaların dış cepheleri, bağımsız bölümlerin ölçüleri, ortak yerler ve eklentiler, bağımsız bölüm numarası, bağımsız bölümler arasındaki arsa payı oranları, mimari proje ve iskan belgesi ile yönetim planı yer alır. Tapu memuru, tüm belgelerin sağlanması halinde resmi bir tapu düzenleyecektir. Gayrimenkulün tek maliki varsa resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur.

(2) Mahkeme iki farklı durumda kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir. Bunlar, kat mülkiyeti kurulması amacıyla sözleşme yapılması için açılan davalar veya ortaklığın giderilmesi için açılan davalardır. Eğer kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı ve gerekli belgeler varsa, mahkeme kat mülkiyetine karar verebilir.

(3) Son olarak, kat mülkiyeti bir kat irtifakı temelinde kurulabilir. KMK’ya göre kat mülkiyeti, iskân belgesine dayanılarak kurulabilir. Arsa sahipleri veya kat irtifakı tapusuna sahip olanlar da kat mülkiyetinin kurulmasını talep edebilirler.

Kat Mülkiyeti Tapusu nedir?

Kat mülkiyeti tapusu, tapu sicilinde tescil işlemi tamamlandıktan sonra artık kat mülkiyeti tapusu olarak adlandırılır. Kat mülkiyeti kütüğünde, kat mülkiyeti tapusuna konu olacak her bölüm için ayrı bir sayfa oluşturulur. Kat mülkiyeti kütüğü de tıpkı tapu kütüğü gibi en önemli kütüklerden biridir. Ana gayrimenkul ile sınırlı olan ayni haklar ve beyanlar hanesindeki kayıtlar bağımsız bölüm sayfasına aktarılır. Ana gayrimenkule ilişkin bilgiler de gayrimenkulün parseli ve adı ile birlikte yazılır. Ana gayrimenkul üzerindeki sınırlı ayni hakların oranı arsa payı ile belirlenir ve bağımsız bölüm tescil edilir. Böylece malik kat mülkiyeti tapusuna sahip olur.

Kat Mülkiyeti Sahipleri Kurulu nedir?

Kat mülkiyeti sahipleri bu kurulu oluşturur. Kat mülkiyeti kurulunun kararları ana mülkün yönetiminden sorumludur. Kat mülkiyeti sahipleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıkları çözecektir. Kurul, karar alırken yönetim planını düzenleyen yasa ve kurallara uymak zorundadır. Kat mülkiyeti kurulu tarafından alınan kararlar tüm kat mülkiyeti sahipleri, onların halefleri ve denetçiler için bağlayıcıdır. Yönetici, yönetim kurulunun kararlarını uygular.

Yüksek Mahkeme Kararı I

“Yapı ruhsatı olup yapı kullanma izin belgesi olmayan veya yapı ruhsatı olup yapı kullanma izin belgesi olmayan binalarda cins değişikliğine izin verilir. Kat mülkiyeti mümkündür Tüm maliklerin muvafakat etmesi ve umumi hizmet alanı olarak belirlenen alanların imar planlarından çıkarılması halinde yapı kayıt belgesi düzenlenebilir .(3194 s.K. Geçici madde 16/5. Kanun, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine yapı kayıt belgesini kabul etmektedir. Aynı zamanda benzer bir işlev de yüklemektedir. Yapı kayıt belgesi sahibi, imar mevzuatına aykırı bir yapıyı, sanki aykırılık yokmuş gibi, daha düşük harç ve vergi ödeyerek kat mülkiyetine dönüştürebilmektedir.

(6. HD. 2021/521 E. 2021/1734 K.)

Yüksek Mahkeme Kararı II

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 29: “Kat malikleri kurulu, her takvim yılında en az bir defa yönetim planında gösterilen zamanlarda, zaman gösterilmemişse her yılın ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14.mad.) Toplu yapılarda kurullar, en az iki takvim yılında bir defa olmak üzere, yönetim plânında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanmak zorundadır. Kat malikleri kurulu, ciddi bir sebep olması halinde her zaman toplanabilir. Bu, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından talep edilebilir. Talep edilen toplantı tarihinden en az 15 gün önce bir çağrı veya tüm kat maliklerinden imzalı taahhütlü bir mektup gönderilmelidir. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, çağrı yapılırken bir sonraki toplantının yeri ve tarihi belirtilmelidir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İki toplantı arasındaki süre yedi iş gününden az olamaz.”

Bu madde metninde belirtilen toplantılardan 15 gün önce çağr ıda bulununve her toplantı arasında 7 gün süre bırakın diyenler de var:Kat maliklerinin hakları olduğu üzere Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılabilmelerini sağlamak amacıyla düzenlemeler getirilmiştir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, davacıya toplantı çağrı belgesi usulüne uygun tebliğ edilmemiş olsa bile, davacının katıldığı için usulsüzlükten bahisle etkinliğin iptalini isteyemeyeceği Mahkemece kabul edilmektedir.

(5. HD 1021/1469 E., 2021/13201 k.)