Bunlar en yaygın sözleşme türlerinden ikisidir ve uyuşmazlıklara da kaynaklık edebilirler. Sözleşme kanuna göre değil, avukatların uygulamasıyla geliştirildiği için, herhangi bir anlaşmazlığın çözümü için Yargıtay içtihatlarına başvurmak esastır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafları arsa sahibi ve yüklenicidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin arsanın bir kısmını veya tamamını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bağımsız bölümlerin bir kısmını teslim etmesi öngörülmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kendine özgü bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini de içerebilir. Gayrimenkul sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde arsa sahibi arsa payını bir müteahhide devreder ya da devretmeyi taahhüt eder. Bu sözleşme Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi makalesinde açıklanmaktadır. Bu sözleşme Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi makalesinde bulunabilir. Eser sözleşmesinin kapsamı, yüklenicilerin sözleşme şartlarına göre arsada değişiklik yapmasıdır. Karma sözleşme yapısı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile oluşturulmuştur.

Kat Karşılığı Sözleşme Hüküm ve Koşulları

Türk Borçlar Kanunu genel olarak sözleşme özgürlüğünü tanımaktadır. Bir sözleşmenin geçerliliği için her iki tarafın irade ve isteklerinin birbirine uygun olması gerekir. Bazı durumlarda yasa koyucu bu genel bakış açısından sapmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu’nda kabul edilenlerden farklı şekil şartlarına sahiptir.

Türk Medeni Kanunu’nun 706. Maddesine göre Arsa Payı (kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibinin borcu) devrinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. İlgili madde uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesi devir işlemlerinin resmi olması gerekmektedir. Ayrıca yapılacak tüm değişikliklerin de resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Gayrimenkul satış vaadi, Türk Borçlar Kanunu’nun 213. maddesine göre ancak resmi şekilde yapıldığı takdirde geçerlidir. Resmi şekil şartının yerine getirilmesi için gayrimenkul satış sözleşmesinin noter onaylı olması gerekmektedir.

Cezai Şartlı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Türkiye’de borçlar kanunu cezai şartı düzenlemektedir. Alacaklılar borçlular üzerinde baskı kurmak için cezai şartı kullanabilirler. Cezai şart, borçlunun kararlaştırılan edimi zamanında ve sözleşmeye uygun olarak yerine getirmemesi halinde alacaklının tazmin edilmesini garanti eder. Cezai şartın parasal değer olarak ifade edilmesi gerekmez. Üzerinde mutabık kalınan edimin ekonomik bir değere sahip olması önemlidir.

Apartman daireleri söz konusu olduğunda, arsa devrinin bir parçası olarak inşa etmeyi kabul ettiği arsa bölümlerini kararlaştırılan zamanda bitirmemesi halinde yükleniciyi cezalandırmak ve alacaklıyı olası zararlara karşı korumak için sözleşmeye cezai şart eklenir. Cezai şart gün başına belirli bir miktar olabileceği gibi toplu bir miktar da olabilir.

Gerçekte 3 tür cezai şart vardır. Birincisi, isteğe bağlı cezai şarttır. Alacaklı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, cezai şartın yerine getirilmesini veya ödenmesini talep edebilir.

İkinci tür cezai şart bir ifa şartıdır. Genellikle, apartman sözleşmeleri için tazminat maddelerinde kullanılır. Bir cezai şart kararlaştırılmışsa, asıl alacak ifa edilmemesi durumunda talep edilebilir.

Üçüncü durumda, borçlu sözleşmeyi iptal etme veya cezai şartı ödeme seçeneğine sahiptir. Yüklenici sözleşmeden caymak için cezai şartı ödeyebilir ya da daire sözleşmesini iptal edebilir. Borçlu sadece inşaat sözleşmesini iptal etme veya feshetme yetkisine sahip olduğunu göstermelidir.

Kat Mülkiyeti İnşaatı için Fesih Sözleşmesi

Fesih, ileriye dönük etkileri olan hukuki bir kurum olabilir ve sözleşmeden doğan yükümlülükleri ortadan kaldırır. Fesih geçmişe etkilidir ve taraflar fesihten önce ifa edilen edimleri iade etmek zorundadır. Fesih halinde sözleşme ileriye dönük olarak sona erdirildiğinden, tarafların iadeyi veya önceki edimi talep etme hakkı yoktur. Yukarıda tartışılan farklılıklara rağmen, “geriye etkili” fesih hem günlük hayatta hem de Yargıtay tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesine atıfta bulunurken kullanılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nda sözleşmelerin feshi ile ilgili farklı bölümler bulunmaktadır. Arsa sahibinin teslim tarihinden önce sözleşmeyi iptal etme hakkını inceleyerek başlayalım. Buna geçmişe etkili fesih hakkı deniyor. Arsa sahibi, örneğin yüklenicinin projeye kararlaştırılan zamanda başlamaması veya projeyi geciktirmesi ya da arsa sahibine atfedilemeyecek bir sebepten dolayı işin zamanında tamamlanamayacağının genel olarak anlaşılması halinde sözleşmeyi iptal edebilir. Arsa sahibi, yüklenici tarafından gerçekleştirilen herhangi bir eylemden sorumlu olmasa bile sözleşmeyi iptal edebilir. Arsa sahibinin bu hakkını kullanmadan önce yükleniciyi bilgilendirmesi gerekmektedir.

Arsa sahipleri de yükleniciyi kusurlardan sorumlu tutabilir. Eğer iş hatalıysa, arsa sahibi haklarını kullanabilir. Bir kusur beklenen faydaların elde edilmesini imkansız hale getirirse, arsa sahibi herhangi bir sözleşmeyi feshedebilir.

İkinci hak, fiyatı kusurla orantılı olarak düşürmenize olanak tanır. Son olarak, yüklenici kusuru ücretsiz olarak düzeltme hakkına sahiptir.

Zaman aşımı da dahil olmak üzere, daire inşaatı sözleşmeleri ve bunların fesih koşulları

Arsa sahibi, sözleşmenin teslim edildiği tarihten itibaren 5 yıl içinde geriye dönük iptal (iade) hakkına sahiptir. Yüklenicinin ağır ihmali halinde bu süre en fazla 20 yıla kadar uzatılabilir. Yasa koyucu resmi bir bildirim şartı getirmemiştir, bu nedenle genel terimler kullanılmaktadır. Arsa sahibi yükleniciyi herhangi bir iletişim aracıyla bilgilendirebilir. Yükleniciye kusurla ilgili bildirim noter aracılığıyla veya yazılı olarak yapılmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü

Bir borcun muaccel veya müeccel sayılabilmesi için talep edilebilir bir noktaya ulaşması gerekir. Bir apartman inşaatı sözleşmesinde talep edilebilirlik, inşaatın sözleşmenin bitiş süresinde tamamlanması koşuludur. Yüklenici sözleşmede belirtilen süre içinde ifada bulunmazsa muacceliyet şartı gerçekleşmiş olacaktır. Kanun koyucu, arsa sahibine sözleşmede öngörülen süreden önce yükleniciyi temerrüde düşürme imkânı vermiştir. Ancak bu durum şarta bağlıdır. İşin gidişatından sözleşmenin kararlaştırılan süre içinde tamamlanamayacağı anlaşılırsa, arsa sahibi yükleniciyi temerrüde düşürebilir. Temerrüdün gerçekleşmesi için arsa sahibinin de yükleniciye bildirimde bulunması gerekir. Bildirimde, alacaklının ifayı talep ettiği ve ifaya hazır olduğu açıkça belirtilmelidir.

Borçluya bir ay önceden bildirimde bulunulmalı ve bu süre içinde edimini yerine getirmesi talep edilmelidir. Borçlu sözleşmeyi yerine getirmezse temerrüt yine de gerçekleşecektir. Alacaklı, borçlunun tazminat ödemesini ve sözleşmeyi yerine getirmesini talep edebilir. Alacaklı bu hakkını kullanmak istemezse, ifadan ve gecikme tazminatından feragat edebilir. Alacaklı bunun yerine ifa etmeme nedeniyle oluşan zararın tazminini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Alacaklı sözleşmeyi feshetme hakkını da kullanabilir. Bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak feshedilecektir. Alacaklılar ayrıca fesihle bağlantılı olarak zararlar için tazminat alma hakkına da sahip olabilirler. Bunlar seçimlik haklardır ve hepsini talep edemezsiniz.

Kat Mülkiyeti Sözleşmesinin Feshi

Sözleşmeden dönme/fesih halleri hariç olmak üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin ifası veya ifa dışındaki diğer hallerin gerçekleşmesi ile sona erer. Yüklenicinin ölümü veya ehliyetsizliği de ifa etmeme sonucunu doğurabilir. İmkânsızlık, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve borçlunun sorumlu olmayacağı imkânsızlıklar olarak tanımlanabilir.

Daireler için İnşaat Sözleşmesi, Yetkili Mahkeme

Dairelerin inşasına ilişkin sözleşmeler ilk aşamada hukuk mahkemelerine götürülebilir. Her iki tarafın da iş adamı olması halinde, uyuşmazlık ticari nitelikte olduğu için ticaret mahkemeleri ilk seçenektir.

Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Kararları

Yargıtay 23. H.D. 2016/5977 E. 2019/3492 K.) :

Mahkemece, gerek iddia ve savunmaya, gerekse dosya kapsamına göre, davacının maliki olduğu taşınmazların kat mülkiyeti kapsamına girdiği, bu durumda kat mülkiyetinin yasa gereği kendiliğinden sona erdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Yasa bu durumda kat mülkiyetini sona erdirmiştir.
Davacı vekili karara karşı temyiz başvurusunda bulunmuştur.
Davanın gerçekleri ve koşulları ışığında, davacı avukatının temyize itiraz etmesine izin verilmez.
Temyize başvurandan bir onay ücreti alınacaktır. Temyiz eden, tebliğden sonra 15 güne kadar kararı düzeltebilir.

Yargıtay 23. H.D. 2016/7423 E. 2019/2400 K.) :

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
TMK’nın 692. maddesine göre, paylı mülkiyetin amacının değiştirilmesi veya korunması için gerekli olanın dışında inşaat yapılmasına ve tasarrufta bulunulmasına bütün paydaşların muvafakat etmesi gerekir. Arsa payı değişimi inşaat sözleşmesinin, sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde yapılmasını ve hem paydaşlar hem de yüklenici açısından bağlayıcı olmasını sağlamak için sözleşmenin tüm paydaşlar tarafından imzalanması veya “onaylanması” gerekmektedir.
Bu durumda davacı (davacı) ile davalı (davalı) yüklenici kooperatif arasındaki sözleşme tüm hissedarları kapsamadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşme uygulanamayacağından, taraflar birbirlerine verdikleri tutarları TBK’nın 77. maddesinde yer alan sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca talep edebilirler. Mahkeme, davacı tarafından davalı yükleniciye devredilen hisselerin sözleşmeye göre davacıya iade edilip edilmeyeceğine karar vermelidir. Bu yapılamazsa, arsa sahibi bu hisselerin değerini almalıdır.