KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı, inşa edilecek veya edilmekte olan bir yapının tarafsız bileşenleri üzerinde kurulan ve kat irtifakına konu taşınmazın malikine veya maliklerine, inşaatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçilmesini talep etme hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Bu hak ayrıca hissedarlara, kat mülkiyetine konu arsa üzerinde inşaat yapma ve inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü getirmektedir.
Kat mülkiyeti irtifakı ile ilgili sıkça sorulan sorulara verilen cevaplar aşağıda yer almaktadır.
Kat mülkiyeti irtifakı nedir?
Kat irtifakı, sınırlı ayni haklar kapsamındaki irtifak haklarından biridir. Fiili hak, kişiye eşyayı kullanma, ondan yararlanma ve onu ortadan kaldırma yetkilerinin tümünü veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir hak anlamına gelir. Sınırlı fiili haklarda ise bu yetkilerden yalnızca birkaçı kullanılabilir. Birçok sınırlı hareket hakkından biri olan irtifaklar, mal sahibine bir nesneyi en iyi şekilde kullanma, ondan gelir elde etme veya mal sahibinin bir nesne üzerinde anında zilyetlik uygulama potansiyelini yasaklama hakkı verir. Kat mülkiyeti irtifakı tüm bu haklardan biridir; bununla birlikte, tamamen farklı irtifak haklarından farklı olarak, öncelikle kişiye veya mülke değil, arazi payına dayalı olarak kurulur. Sonuç olarak, bu hak arsa payından bireysel olarak devredilemez veya arsa hariç tutularak arsa üzerinde sınırlı bir fiili hak tesis edilemez.
Kat mülkiyeti irtifakı nasıl kurulur?
Bir kat irtifakı, onu kurmak isteyen kişi veya kişiler tarafından resmi bir tapu düzenlenerek ve tapu siciline kaydedilerek veya bir hissedarın paydan çıkarılmasıyla kurulabilir. İlk yöntem, durumların gerekliliği tarafından oluşturulan bir sözleşmenin tescil türüne denk gelir. Diğer yöntem, 5 veya daha fazla kişinin bir bina inşa etmek için bir arsa satın alması ve arsa sahiplerinin en az beşte dördünün bir kat mülkiyeti kurumu istemesi, ancak bu seçeneğe uyulmamasıdır. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi, seçime uymayan hissedarın payının iptaline ve istemeleri halinde diğer hissedarlar adına tesciline karar verir. Bu dava bir ayrılma davasıdır. Bu yöntemde resmi senetten sonra tescil yaptırma taktiği de benimsenebilir.
Kat İrtifakı Arazisi Üzerinde Kat İrtifakı Sahiplerinin İradesi ile Kat Mülkiyeti Kurulması Halleri Nelerdir?
Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için öncelikle söz konusu taşınmazın tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Başka bir durumda, arazi üzerinde kat irtifakı kurulamaz. Bu irtifakın arsa payına bağlı olarak kurulduğunu belirtmiştik. Akabinde, kat irtifakı kurulabilmesi için arsa paylarının net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, arsa payları bağımsız bölümlerin (örneğin konutların) biçim ve ölçülerine uygun olarak belirlenmezse, her hak sahibi bu orantısızlığın giderilmesi için dava açabilir. Bu dava bir arsa payı düzeltme davasıdır. Bir diğer senaryo ise, sözleşmenin her bir tarafsız bölümünün ayrı ayrı ve diğerlerinden ayrı olarak kullanılması gerektiğidir. Farklı bir ifadeyle, sık kullanılan alanlar ve eklentiler kat irtifakına konu olamaz. Bunun yanı sıra, inşaatın gerçekleştirilmemesi gerekir. Bu arada, tüm geliştirme, taş ve tuğla gibi yığma malzemelerin ürünü olmalıdır.
Kat Mülkiyeti İrtifak Tapusu Almak?
Kat mülkiyeti irtifakı kurmak amacıyla, tek malik veya ortak malikler tarafından bir talepte bulunulmalıdır. Bu taleple birlikte, yönetmelikte belirtilen evraklar da talebe bağlanmalıdır. Bu farklı evraklar yükümlülük ve yönetim planıdır. Bu, usulüne uygun olarak hazırlanan ve ev sahipleri tarafından imzalanan temel gerçek mülkiyet misyonundan ve geliştirmeyle ilgili tamamen farklı önemli görevlerin tümünden oluşur. Yönetim planının talep edilmesinin gerekçesi, kat mülkiyeti irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülme potansiyelidir. Bunu takiben, bu plan genellikle kat mülkiyetinin yönetim kurallarına ilişkin hükümleri içerir, ancak kat mülkiyeti irtifakının yönetimine ilişkin hükümler de düzenlenecektir. Kat mülkiyeti irtifakının yönetimi için gerekli olmasa da, birçok hissedar arasından veya dışarıdan bir denetçi de atanabilir. Yönetim planı ayrıca tüm ev sahiplerinin imzalarını içermeli ve ana gayrimenkul üzerindeki çeşitli binalar için düzenlenmelidir. Talep, ekleri ile birlikte tapu sicil memuruna sunulur. Tapu memuru, adayların gerçek hane sahibi olduklarından emin olursa, kat mülkiyeti irtifakı kurulması için bir sözleşme düzenleyecektir. Bu sözleşme resmi bir senet şeklinde düzenlenir. Tapu, tarafsız bölümler ve bölümlerin ev sahipleri, sık kullanım alanları, eklentiler, arsa payı oranları ve hissedarların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri gibi hükümleri içerir. Bu senet daha sonra hissedarlar tarafından imzalanır. Son olarak, kat irtifakı tapu sicilinde kayıtlı ilgili taşınmaz mal kütüklerinin beyanlar hanesine tescil edilir.
Kat Malikinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Taşınmaz mal üzerinde bir arsa sahibi veya birden fazla hissedar ev sahibi varsa, her hissedarın taşınmaz maldan payı oranında yararlanma ve payından dilediği gibi kurtulma hakkı vardır ve zilyetlikten doğan bu haklar zedelenemez. Bunun yanı sıra, yukarıda bahsedildiği üzere, kat mülkiyeti irtifakı sahibi her malik, kat mülkiyetine geçişle birlikte, binanın gelişiminin tamamlanmasını ve belirlenen zaman dilimi içinde tamamlanmasını talep edebilir. Bir kez daha, her hak sahibinin irtifak hakkının yönetimine katılma hakkı vardır. Hak olarak bahsettiğimiz sorunlar aynı zamanda hak sahipleri için yükümlülüklerdir. Her hak sahibi, geliştirmeyi zamanında bitirme ve tamamen farklı paydaşların haklarını kullanmalarını engellememe yükümlülüğü altındadır. Geliştirmenin tamamlanmasını kolaylaştırmak ve zamanı geldiğinde kat mülkiyetine geçmek için önlemler almakla yükümlüdür ve bu sırada ihmal yoluyla irtifakın sona ermesine neden olursa, tamamen farklı hane sahiplerinin zararlarını tazmin etmelidir.
Kat Mülkiyeti İrtifakı ile Tapu Alışverişi Yapmanın Tehlikesi Nedir?
Kat mülkiyeti irtifaklı bir tapu aldıktan sonra, yüklenici verilen yükümlülüğü ihlal ederek inşaatı tamamlayabilir. Bunun sonucunda, binanın yıkılması ve bina boyunca sık kullanılan alanların eksik geliştirilmesi gibi sorunlar ortaya çıkabilir. Bu durumda, irtifak hakkı ile tarafsız yarıyı devralan mal sahibi zararları karşılayabilir. İnşaatın tüm tarafsız bileşenler için misyona uygun olarak inşa edilmesini sağlamak ve iskanın alınmasını garanti etmek, hak sahiplerinin zarara uğramasını önleyecektir.
Kat Mülkiyeti İrtifakından Kat Mülkiyeti Sahipliğine Geçiş Süreci Nedir?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yasal düzenlemelerde iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki resen kat mülkiyetine geçiştir. Belediyenin resmi tapu kaydına ve iskan yükümlülüğüne uygun olarak inşa edildiği kesinleşen yapılar için iskan belgesi düzenlenir. Yapı kullanma izni, belirtildiği gibi, altmış gün içinde en iyi şekilde kaydedileceği tapu siciline dağıtılır ve kat mülkiyeti irtifakı resmi olarak kat mülkiyetine dönüştürülür. İkinci olarak, durumların talebi üzerine kat mülkiyeti mülkiyetine dönüştürülür. Kat irtifakının tapu sicilinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi, resen veya arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden herhangi birinin talebi üzerine de gerçekleştirilebilir. Böylece arsa veya arsa paylarının tapu sicili ile kat mülkiyeti sicili arasında, arsanın kat mülkiyetine dönüştürüldüğüne dair bir yazı ile bağlantı kurulur ve işlem kesinleşir.
Kat Mülkiyeti İrtifakı Tamamen Farklı Stratejilerle Feshedilebilir mi?
Yukarıda belirtilen gerekçe, bir kat mülkiyeti irtifakının sona erdirilmesi için nadir bir amaçtır. Ayrıca, bu irtifak her zaman vesileler tarafından gönüllü olarak sona erdirilebilir. Durumların tapu memuruna yazılı bir beyanla bu raporun sicilden silinmesini talep etmesi yeterlidir. İradi sona erdirmenin yanı sıra, irtifakın mekanik olarak sona erdirilmesi de mümkündür. Kat irtifakı, bu hakka konu arazinin tamamen tahrip edilmesi, arazinin tahrip edilmemesi, ancak üzerinde inşaat yapılamaması veya arazinin kamulaştırılması sonucunda mekanik olarak sona erdirilir.
Kat irtifakı, inşa edilecek veya edilmekte olan bir yapının tarafsız bileşenleri üzerinde kurulan ve kat irtifakına konu taşınmazın malikine veya maliklerine, inşaatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçilmesini talep etme hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Bu hak ayrıca hissedarlara, kat mülkiyetine konu arsa üzerinde inşaat yapma ve inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü getirmektedir. Kat…