Yardımsever sahiplik, günlük hayatta sürekli duyduğumuz bir kavramdır. Ancak hepimiz bu kavramın içeriği ve özellikleri hakkında ne kadar şey biliyoruz? İntifa hakkı bir tür irtifak hakkıdır. Belirli bir kişi hakkında iyi bir şey için kurulan ve o kişinin küresel bir varlığın değerinden tamamen yararlanmasına izin veren bir ayni haktır. Bu hak devredilebilir mi, tapuda ne anlama gelir, özellikleri nelerdir? Bu ve bunun gibi birçok soruya en iyi şekilde cevap vermeye çalışacağız. İntifa hakkı ile ilgili bir anlaşmazlığınız olması durumunda, uzman bir gayrimenkul avukatının yardımını aramanızı savunuyoruz.

İntifa hakkı ne anlama gelir?

İntifa hakkını analiz etmeden önce, intifa hakkının ne anlama geldiğini kontrol edelim. Bu zaman dilimi Arapça kökenli olmasına rağmen; Türkçe’de yararlanma, faydalanma anlamına gelmektedir.

İntifa ve irtifak hakkı nedir?

İntifa hakkının bir tür irtifak hakkı olduğundan bahsetmiştik, peki irtifak hakkı nedir? İrtifak hakkını kısaca özetleyecek olursak; hak sahibinin mülkün gelirini veya kullanımını hak etmesine izin veren çeşitli hakların nihai tanımına verilen addır diyebiliriz. İrtifak hakları, mülk sahibine belirli yükümlülükler getirir. Mal sahibi, mülk üzerindeki haklarının bir kısmının kısıtlanmasına katlanmalıdır. Bunun yanı sıra, mal sahibi, kısıtlanan hakların ayni hak sahibi tarafından kullanılmasına da tahammül etmelidir.

Doğru ayni hak lehtarı mülkten aktif olarak yararlanacaksa, doğru bir yapıcı irtifakın varlığını bildiririz. Bununla birlikte, mal sahibinin yetkileri üzerinde bir sınırlama varsa, o zaman doğru bir olumsuz irtifakın varlığından söz ederiz. İrtifak hakları, kapsamları söz konusu olduğunda ayni irtifaklar ve şahsi irtifaklar olarak ikiye ayrılır. Sadece bir temel taşınmaz varsa ve karşı tarafta gerçek veya lisanslı bir kişi bu taşınmaz üzerinde bir hakka sahipse, kamuya açık olmayan bir irtifaktan söz ederiz. İki taşınmaz varsa ve bu taşınmazlardan biri lehine irtifak hakkı tesis edilecekse; ayni irtifaktan söz edilir.

İrtifak haklarının çeşitlerine bakacak olursak; intifa hakkı, sükna hakkı, üst yapı hakkı, faydalı kaynak hakkı ve tamamen farklı irtifak haklarından bahsedilebilir. Tamamen farklı irtifak hakları ise geçiş hakkı, görüşü engellememe hakkı ve benzerleridir. Bu yazıda, makalemizin konusu olan intifa hakkına dikkat çekeceğiz.

Yönetmelikte intifa hakkı nedir?

Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı tesis edilen iki özellik bulunmaktadır. Bunlar; kuru mülkiyet ve intifa hakkıdır. İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ve belirli bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Düzenlenen diğer haller dışında, hak sahibine tam yararlanma yetkisi verir. Taşınmaz mal üzerinde intifa hakkı tesis edilecekse, bu işlem tapu siciline tescil ile gerçekleştirilmelidir.

Faydalı mal sahibinin, hakkın konusu olan mülkü kişiselleştirmesine, idare etmesine, kullanmasına ve gelir elde etmesine izin verilir. İntifa hakkı sahibinin sorumluluğu iki detayda özetlenmiştir. Birincisi, intifa hakkı sahibinin bu yetkileri kullanırken ideal bir yönetici gibi özen gösterme sorumluluğudur. İkincisi ise intifa hakkı sahibinin, intifa süresi sona erdiğinde mülkü mal sahibine iade etmekle yükümlü olmasıdır.

Kuru Mülkiyet Nedir?

İntifa hakkı tesisi ile; mal sahibinin gelir hakkının büyük olasılıkla intifa hakkı sahibi lehine kısıtlanacağından bahsetmiştik. Bu hak ayrıca, hakkın konusu olan faktörün tüm parasal faydalarını da kapsar. Sonuç olarak; sadece kuru (çıplak) mülkiyet mal sahibine kalır. Farklı bir ifadeyle, mülkiyet hakkının konusu olan meselenin yalnızca içsel değeri mal sahibinde kalır. Mal sahibi, hakkın konusu olan meseleden gelir elde etme hakkına sahip olmayacak, ancak yalnızca onu ortadan kaldırma hakkına sahip olacaktır. Sonuç olarak; üzerinde intifa hakkı tesis edilen unsur üzerinde hala malike ait olan kısıtlı zilyetlik hakkı kuru zilyetlik olarak bilinir.

Yararlı Malik Kimdir?

Yararlı malikin kim olduğu sorusu, hakkın en iyi şekilde elde edildiği yola göre farklılık gösterecektir. Bu nedenle, bu başlık altında, hak edinme çeşitlerinden bahsederek faydalı malikin kim olduğu sorusuna cevap vermeye çalışacağız. Hakların iktisabı, düzensiz iktisap türünde veya özel iktisap türünde de olabilir:

1) Hakkın Kuruluş Tarafından Kazanılması

Bir intifa hakkının edinilmesi, intifa hakkının ruhsatlı bir işlemle edinilmesi anlamına gelir. İntifa hakkı kurumu, doğru işlemin konusuna uygun olarak çeşitlilik gösterecektir. Bu bağlamda, özellikle borç doğurucu bir işlem ve tasarruf edici bir işlem olmak üzere iki aralık olması daha olasıdır. Borç doğuran işlem normalde bir sözleşme ile tesis edilir. Bu sözleşme ivazlı veya ivazsız da olabilir. Bununla birlikte, tasarruf işlemi, bu sözleşmenin konusunu sembolize eden konuların türüne bağlı olarak, şüphesiz değişiklik veya tescil vb. yoluyla tesis edilecektir.

Tam burada, faydalı mal sahibi, lehine tasarrufta bulunulan kişi olacaktır. Mal sahibinin irade beyanı ile kendi lehine intifa hakkı tesis edebileceği tespit edilmelidir. Bunun amacı, intifa hakkının mirasçılara geçmesini sağlamak ve onlara bu hakkı öğrenme ve kullanma hakkı sunmaktır.

2) İntifa hakkının kendiliğinden kazanılması

Bir diğer iktisap türünün intifa hakkının iktisabı olduğunu daha önce belirtmiştik. Burada, intifa hakkı büyük olasılıkla bir yönetmelik hükmünden kaynaklanan durumların yaygınlığı üzerine elde edilecektir.

a) İzin Verilen İntifa Hakkı

Lisanslı intifa hakkı için durumların istenmesi hayati önem taşımaz. Bir yönetmelik hükmünden anında doğan intifa hakkı muhtemelen sorgulanacaktır. Yönetmelikten doğan intifa hakkının başlangıcını temsil eden durumları aşağıdaki gibi sıralayacağız: 1) Mülkün yerine ikame edilen tazminat, sigorta koruması ve kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkının devam etmesi. (TMK Md. 798/2) Bozulan malın eski hâline getirilmesi hâlinde intifa hakkının yeniden doğması. (TTK Md. 798/3) Ödenmiş alacaklar üzerinde intifa hakkının devamı. (TMK Md. 821) 4) Eşlerden birinin ölümü hâlinde sağ kalan eş, belirli durumlarda belirli mallar üzerinde intifa hakkı kurulmasını isteyebilir. (TMK Md. 240, 652) Burada, düzenlemeden lehine hak doğan kişiler intifa hakkına sahip olabilirler.

b) Zamanaşımı ile iktisap

Zilyetliğin kazanılması zamanaşımı yoluyla da gerçekleşebilir. TMK’nın 795. maddesinin 2. fıkrası, intifa hakkının kazanılmasında ve tescilinde, öngörülen farklı durumlar dışında, zilyetliğe ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtmektedir. Daha sonra, zamanaşımı yoluyla intifa hakkının kazanılmasında taşınırlar için TMK’nın 777. maddesi, taşınmazlar için ise TMK’nın 712, 713. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Anılan maddeler uyarınca; taşınmazı 5 yıl süreyle, inançlı, çekişmesiz ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulunduran kişi, artık zamanaşımı yoluyla intifa hakkına sahip olacaktır.

Taşınmaz mallar üzerindeki hakların kazanılması tuhaf ve olağanüstü zamanaşımı ile mümkündür. Düzensiz zamanaşımı süresi Sanat Eseri altında düzenlenmiştir. 712. Buna göre, tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş olan intifa hakkının, intifa hakkı sahibi tarafından 10 yıl süreyle ihtilafsız, sürekli, dinen ve iyi niyetle zilyetliğinde bulundurulması gerekmektedir. Tablolar kapsamında olağanüstü zamanaşımı öngörülmüştür. 713. Buna göre, taşınmaz mal tapuda kayıtlı olmamalı, tapuda malik gösterilmemeli veya tapuda taşınmaz malın maliki olarak görünen kişi etkisiz veya gaip olmalıdır. Bu koşullardan birinin mevcut olması halinde, taşınmaz mal üzerindeki intifa hakkı, büyük olasılıkla 20 yıl boyunca taşınmaz mala tartışmasız ve kesintisiz olarak sahip olunması suretiyle olağanüstü zamanaşımı yoluyla elde edilecektir.

İntifa Hakkının Tapu Siciline Nasıl Kaydedileceğini Öğrenin?

Taşınmazlar üzerinde tesis edilen intifa hakkının fiili bir hak olarak var olabilmesi için bu konunun ilgili tapu sicil müdürlüğü tarafından tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu işlemin görevli memurlar tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi durumda resmi evrakta sahtecilik suçu gündeme gelebilir.

Bunun dışında, bazı durumlarda hak tescilden önce ortaya çıkabilir ve kısmen ileri sürülebilir. Bu durumlar, miras, mahkeme seçimi, icra, işgal, kamulaştırma ve benzeri kurallarda düzenlenen durumlardır. Bu gibi durumlarda, TMK Madde 795/3, bu hakkın tapuya tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebileceğini belirtmektedir. Hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi yine de tapuya tescil ile mümkün olacaktır. Herhangi bir taşınmaz üzerinde tesis edilen intifa hakkı, işleme konu taşınmazın eklentilerini ve bütünleyici unsurlarını da kapsar.

Yardımsever Malikin Hakları Nelerdir?

Bu hakları maddeler halinde sıralamak istiyoruz:

1. Kesin malik, bir e-kitabın malikle aynı yöntemle saklanmasını talep edebilir (TTK m. 811). Söz konusu e-kitabın saklanması, iade yoluyla ortaya çıkacak ihtilafları sona erdirecektir.
2. Tasarruf imkanının yanı sıra, hak sahibinin kullanımla ilgili geniş bir yetkisi vardır. Mutlak surette malik, söz konusu mülkü kişiselleştirme, idare etme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir. (TCK Md. 803) Bu yetki ayrıca özen yükümlülüğü de getirir. Mala zarar verme suçu, hak sahibinin malı kısmen veya tamamen yıkması, tahrip etmesi, yok etmesi, bozması, kullanılamaz hale getirmesi durumunda da gündeme gelebilir.
3. Hak sahibi, söz konusu mülkün saf ve medeni meyvelerini elde edebilir (TCK 685. Madde)
4. Ayırt edici unsurun ayrılmaz parçaları, ayırt edici unsurdan ayrılır ayrılmaz intifa hakkı sahibinin mülkiyetine geçer. İntifa süresi boyunca olgunlaşan saf eşyalar intifa hakkı sahibine aittir ve bunların ayırt edici unsurdan ayrılmasını talep etme hakkı kabul edilir. (TMK Md. 804) İntifa hakkı sahibi bu hakkını malik, yarı malik ve malikin haciz koydurduğu tahsilatçılarla birlikte herkese karşı kullanabilir.

İntifa hakkı devredilebilir mi?

Kural olarak, bu hak devredilemez ve mirasçılara geçmez. Dolayısıyla, miras paylaşımına konu olamaz. Bununla birlikte, bu hakkın belirli bir kişi tarafından kullanılması zorunlu değildir. TMK’nın 806. Maddesi uyarınca, hak devredilemezken, hakkın eğitimi devredilebilir. Bu metnin kapsamı dışında kalan istisnalar vardır. Hakkın kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğu durumlarda, hakkın trenini değiştirmek mümkün olmayacaktır. Hangi koşulların bu kapsama girdiği sorusu tamamen takdire bağlıdır. Doğası, bilgi ve kurulan bağlantıya göre bile farklılık gösterebilir. Bunu takiben, kişiye sıkı sıkıya bağlanma normalde hakkın irade veya düzenleme ile elde edildiği yere atıfta bulunulur.

Kullanım hakkının devri ivazlı veya ivazsız olabilir. Bir satış, gelir veya kira anlaşması ile ivazlı olarak devredilebilir. Hatta bir ipotek veya bağış sözleşmesi ile karşılıksız olarak da devredilebilir. Geçiş, belirli bir süre için veya intifa süresince şarta bağlı olabilir. Kullanımı değiştirme olanağı, intifa hakkının, intifa hakkı sahibinin mülkü yönetme enerjisinin bir alt delegasyonu olarak ortaya çıktığı gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

İntifa hakkını değiştirmek için yapılan anlaşmanın geçerliliği herhangi bir türe tabi değildir. Sonuç olarak, tapu siciline tescili hayati önem taşımaz. Bu kullanım değişikliği, hak sahibi ile lehine değişiklik yapılan üçüncü durum arasında cezai yaptırımlar doğurabilir. Mal sahibine bu konuda herhangi bir hak veya yükümlülük getirmez.

Kullanım Hakkı Satışa Engel midir?

Bu konuyu, takipte en sık karşılaştığımız konu olduğu için taşınmaz mallarla ilgili olarak ele alacağız. İntifa hakkına sahip bir taşınmazın satışı önemli ölçüde mümkündür. Bununla birlikte, bu derecede hayati faktörler vardır. Örneğin, satış nedeniyle malik değişecek, ancak yeni malik, faydalı malik izin vermedikçe bu taşınmaz mülkten öğrenemeyecek ve kullanamayacaktır. Bu yeni malik için hukuka aykırı olsa da, bunun için yetkili bir gerekçe vardır. Sonuç olarak, taşınmazın yeni maliki, taşınmazı satın almadan önce tapu sicilinden söz konusu taşınmaz üzerinde {bir} intifa hakkı tesis edildiğini görebilir. Bu teknikte, yeni malikin taşınmazın bu durumunu algılaması ve buna razı olması gerekir.

İntifa hakkının tapu siciline kaydedilmediği durumlar olabilir. Bu durumda, yeni malik taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olamaz. Bu gibi durumlarda, intifa hakkı sahibi, uğradığı zararları gidermek amacıyla önceki malike karşı dava açma hakkını saklı tutar.

İntifa hakkından çıkarılma nedir?

İntifa hakkından çıkarılma, şüphesiz haksız işgal tazminat davasının birçok durumundan biridir. Dava açılmadan önce, davalıya durumun bir keşif ile bildirilmesi gerekir. Haksız işgalin varlığına ilişkin bu bildirim, işgalden men olarak bilinir. Farklı bir ifadeyle, taşınmazdan gerçekten yararlanan kişiye, o taşınmazdan yararlanması gerektiğinin bildirildiği durumdur. Bu konuda detaylı bilgi için Ecrimisil Nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz

Öğrenme hakkı ne zaman sona erer?

Bu hakkın sona ermesi 6 durumda gerçekleşebilir:

1) Uygunluk Konusunun Ortadan Kalkması: Ecrimisil, ecrimisil konusunun ortadan kalkması ve yok olmasıyla sona erecektir. Ürünün hangi taktikle ortadan kalktığı hayati önem taşımaz. Malın yalnızca bir kısmı yok edilirse; kalan uygun yarısı için devam edecektir. Mülkiyet konusu taşınmaz mal ise, tapuda herhangi bir terkin işlemi yapılmaksızın mülkiyetin varlığı sona erecektir. Tapu senedindeki terkin büyük olasılıkla açıklayıcı olacaktır.

2) Kişiliğin Sona Ermesi, Ölmesi veya Sona E rmesi: Zilyetliğin elde tutulması için belirli bir süre öngörülebilir. Bu sürenin dolması ile mülkiyetin varlığı sona erer. Herhangi bir zaman aralığı öngörülmemişse, saf kişiler için en fazla ömür boyu ve saf kişiler için en fazla 100 yıl sürer.

3)Mahkeme Kararı İntifa hakkının terkini gerektiren bir durum olmasına rağmen, borçlu bu yükümlülüğü yerine getiremez. Böyle bir durumda, mal sahibi mahkemeye başvurabilir ve doğrunun iptalini talep edebilir. Nihai karar, mahkemenin bu konudaki tercihi ile sona erer.

4) Feragat ve Terk : Kesin mülkiyet sahibi, tek taraflı iradesi ile bu mülkiyeti her zaman sona erdirebilir. Taşınırlarda; sevk zorunluluğu ve malın malikin kullanımına sunulması ile sona erer. Taşınmazlarda ise; ilgili tapu sicil müdürlüğüne terkin talebinde bulunulması ve akabinde tescil ile sona erer.

5) Kamulaştırma iletoplu taşıma tartışmasız bir şekilde sona erer. Bununla birlikte, mal sahibine ödenen kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkı devam eder. Kamulaştırmanın terk edilmesi durumunda, taşınmaz malın mal sahibine geri dönmesi halinde, bu taşınmaz mal üzerinde intifa hakkı yeniden tesis edilir.

6) Cebri İcra İntifa hakkı ile kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bu haktan önce gelen bir rehin hakkı varsa ve taşınmaz icra yoluyla satın alınıp paraya çevrilmişse; sınırlı ayni haklardaki sıraya göre hakkın terkini istenebilir.

İntifa hakkı nasıl sona erdirilir?

Şimdi hakkın sona ermesine ilişkin nedenlerden bahsettik, ancak hakkın konusu bir taşınmaz ise ne olacak? Bu durumda, tapu senedinde hakkın terkin edilmesi gerekir. Terk işlemi büyük olasılıkla taşınmazın bulunduğu yargı alanındaki tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilecektir. Zilyetliğin terki bedelli veya bedelsiz de olabilir. Bedelli terk durumunda; ödenecek bedelin binde 20’sinin tapu harcı olarak yatırılması gerekmektedir. İvazsız terk halinde ise taşınmazın gerçek emlak beyan değeri üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcının malik tarafından ödenmesi gerekmektedir. Bunun dışında, gerçek malikin bu hakkından ölümünden kaynaklanan ehliyetli mirasçıları lehine feragat etmesi halinde, ayrıca tapu harcı ödenmesine gerek yoktur. Bu durumda, her yıl güncel olan tapu harcının vergi dairesine yatırılması yeterli olacaktır.

İptal işlemi için öncelikle ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurabilirsiniz. İşlemler Web Tapu Sicil sistemi tarafından yapılır. İstenen evraklar yardımcı program tarafından sisteme yüklenmelidir. Daha sonra size bir randevu tarihi verilir ve büyük olasılıkla ödemeniz gereken harç miktarını öğrenebilirsiniz. Daha sonra harçları ödemeniz ve imza için randevu saatinde ilgili tapu sicil müdürlüğünde hazır bulunmanız gerekecektir. İmza sürecinin ardından, hakkın terki büyük olasılıkla işlemin tapu siciline tescili ile tescil edilecektir.

Yerleşim Hakkı Nedir?

Bir diğer tanım da ikamet hakkıdır. Doğası gereği intifa hakkı ile karıştırılabilecek bir irtifaktır. Muhtemelen yalnızca taşınmaz mülk üzerinde kurulacaktır. Taşınmazın karakteri bile konut olmak zorundadır. Uygunluğun tesis edilmesi için ikamet için uygun olması gereklidir. Daha sonra, örneğin, bir öz disiplin üzerinde bir kullanım hakkı oluşturulamaz. Bunun yanı sıra, işyerleri de yerleşim için uygun yerler değildir.

Bu hak devredilebilir olmadığından, hak sahibinin yaşam süresi ile sınırlıdır. Bunun yanı sıra, bu hakkın tesisi bir kira sözleşmesine benzetilmektedir. Aralarındaki en güçlü fark, kullanım hakkının ayni bir hak olması nedeniyle, herhangi bir ek harekete gerek kalmaksızın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesidir.

İntifa Hakkı ile Konut Hakkı Arasındaki Fark

lar Nelerdir?

• Mutlak ikamet hakkı yalnızca saf bireyler lehine tesis edilebilir. Bununla birlikte, intifa hakları her bir saf ve yetkili kişi lehine de tesis edilebilir.
• İkamet hakkı yalnızca taşınmaz mallar üzerinde tesis edilebilir. İntifa hakkı ise yine taşınmaz mallar, taşınır mallar ve haklar üzerinde kurulabilir.
• Her koşulda, ikamet hakkı tapu siciline tescil edilmelidir. İntifa hakkı durumunda, bu yükümlülük yalnızca taşınmaz mallar için geçerli olabilir. Taşınırlar ve haklar için durum böyle değildir.
• İkamet hakkı yalnızca hak sahibine kullanım yetkisi verir. Bununla birlikte, intifa hakkı, hak sahibine kullanma, kar etme ve idare etme yetkisi verir.
• İntifa hakkı, kullanım hakkı söz konusu olduğu sürece devredilebilir. Aksine, ikamet hakkı hiçbir durumda devredilemez. Mutlak yararlanma hakkı yalnızca yerleşim hakkı sahibine aittir.

İntifa hakkına ilişkin soruları yanıtlamaya çalıştık. Aile konutu şerhi nasıl konulur başlıklı yazımızı da okumanız mümkün.