Tapu siciline tescil edilen bir şerh mesken şerhi olabilir. Kanunlarımız mesken tesisine Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde yer vermektedir. Bu durumda mesken olarak kullanılmak üzere tahsis edilen bir taşınmaz üzerinde yasal hakkı bulunmayan bir hissedar gerekli belgeleri tapu müdürlüğüne ibraz ederek şerhin tapu kütüğünde görünmesini isteyebilir. Mesken şerhi almak için mahkeme kararına başvurulabilir. Mesken şerhi, taşınmaz mal yönetmeliği, mesken yönetmeliği, icra yönetmeliği ve diğerleri. Birçok alanda, onaylanmış kurallarda atıfta bulunulmuştur. Bu yazımızda konut şerhi konusunu ele almaya çalışacağız.

Hane halkı konutu nedir?

Bir konut şerhinin işlenebilmesi için öncelikle talep konusu taşınmazın konut olduğunun belgelenmesi gerekir. Konut nedir? Türk Medeni Kanunu’nda konut kavramı tanımlanmamıştır. Bu kavramın birçok yasal düzenlemede yer almasının bir nedeni vardır, ancak bir tanımı yapılmamıştır. Türk Hukuku hane halkı oluşumuna önem vermektedir. Kısıtlayıcı tanımlardan kaçınmak için bu konudan mümkün olduğunca kaçınılmaktadır. Bu konu en iyi uygulama ve doktrin tarafından ele alınmaktadır.

Yargıtay’ın tanımına göre aile konutu, eşlerin bir arada yaşaması amacıyla izin verilen bir kurumdur. Bu aynı zamanda her iki tarafın da konutta yaşama hakkına sahip olmasını güvence altına almaktadır. Doktrinde birbirinden tamamen farklı birçok tanım bulunmaktadır. Bu tanımlar aşağıdaki ortak seçeneklere sahiptir:

• İzin verilen eşler arasında bir evlilik olmalıdır.
• Eşlerin konut seçimi kurallara uygun olmalıdır.
• Ev, çiftin hayatının merkezi olmalı ve normal koşullarda onları dış tehlikelerden koruyabilmelidir.
• Ailenin orada kalmasının meşru bir nedeni olmalıdır. Ev yasadışı bir şekilde kullanılmamalıdır.

Aile konutunun şerhi sadece eşlerden birinin mülke sahip olması durumunda söz konusudur. Bu durumda, sadece mülkiyet haklarının varlığı dikkate alınır. Başka bir deyişle, bunlar intifa hakkını anımsatan sınırlı fiili yasal haklardır. Bu, geçersiz kılma haklarını ve diğer hakları içermez. Buna ek olarak, hane halkının ikametgahı da boşanmada mal paylaşımı üzerinde önemli bir etkiye sahiptir.

Hane halkı ikametgah şerhi nedir?

Hane halkı şerhi, evin zilyedi olan kişi ve bunu talep eden kişi tarafından talep edilir. Zilyetlik hakkı Çiftin evli olması gerekir. Bu şerh sadece hane halkı konutu olarak kayıtlı olan ve kriterleri karşılayan taşınmazlara uygulanabilir. Sadece bir taşınmaz hane halkı konutu olarak şerh edilebilir. Eşin birden fazla evi varsa, hane halkı konutu şerhi yalnızca tek bir ev için uygulanabilir.

Bu şerhin eklenmesi kurucu nitelikte olmayıp sadece durumu açıklamaktadır. Eğer bu şerh tapu sicilinde yer almasaydı, aile konutunu düzenleyen kurallar ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda geçerli olmaya devam edecekti. Tapu kaydındaki zorluğun şerh edilmesinin büyük bir avantajı vardır. Bu şerhin görünmemesi halinde, anlaşmazlıkların diğer taraflarının iyi niyet ve saygılarının korunması mümkündür. Bu nedenle haklarınızı kaybedebilirsiniz.

Konut şerhi iki taraflı bir araçtır. Bu şerh, zilyetlik hakkına sahip ortağın konut üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini sınırlar. Mülkiyet hakkına sahip olan ortağın, diğerinin rızası ve mutabakatı olmaksızın, mülk üzerinde kendi iradesiyle tasarrufta bulunması kısıtlanacaktır. Şerhin sicile kaydedilmesi halinde, üçüncü kişilerin ve resmi makamların davaya odaklanması muhtemeldir. Tasarruf süreci boyunca eşin rızası alınmamışsa, bu gerekli olabilir. Tapu memuru, karşı tarafın rızası olmadan gayrimenkulü kaldırmaya çalışan mal sahibi ortağın talebini reddetmelidir. Şerhe rağmen işleme devam eden üçüncü kişinin iyi niyeti de korunmaz.

Konut mülklerine şerh koymanın kolay yolları nelerdir?

Tapu siciline bir konut şerhi kaydetmek için iki yol mevcuttur. Birincisi kesin mahkeme kararı ile. Bu durumda ek bir belge sunulmasına gerek yoktur. Kararı veren mahkeme bir yazı yazacak ve tapu sicil müdürlüğüne gönderecektir. Şerhlerin tapu siciline kaydedilmesini sağlarlar. Birçok durumda, mahkeme kararına dayanarak tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunabilirsiniz. Eş de doğrudan yönetmeliklere dayanarak talepte bulunabilir. Eşin gerekli tüm belgeleri sunması ve tapu sicil müdürlüğüne başvurması gerekecektir.

Hanehalkı konutu şerhi için ne gereklidir?

Hane halkı ikametgahı şerhi için gerekli belgeler şunları içerir:

• Muhtarlıktan ve varsa kat mülkiyeti yönetiminden konutun mesken olduğuna dair belgeler. Komşuların yazılı beyanlarının teyit edilmesi faydalı olabilir.
• Tapu verisi aranan taşınmazın, kadastro müdürlüğü tarafından şerh düşülmesi istenen taşınmaz ile aynı taşınmaz olduğuna dair, gerekirse ilgili tapu müdürlüğü tarafından tasdik edilen belge.
• Çiftler arasındaki ilişkiyi kanıtlayan bir evlilik cüzdanı veya nüfus kayıt örneği.
• Ayrıca, pasaport boyutunda fotoğraf. Ayrıca pasaport boyutunda {fotoğraf}.
• İşlemi bir vekil veya danışman yürütüyorsa avukatın enerjisi

Oturulmayan Bir Ev Konut Olarak Şerh Edilebilir mi?

Aile konutlarına ilişkin hükümlerin geçerli olabilmesi için, konutun ailenin ana ikamet yeri olması gerekir. Bu nedenle yabancı bir ülkedeki herhangi bir konutun aile konutu olarak gösterilmesi hukuka aykırıdır. Aile konutu, eşlerin birlikte seçip kullandıkları ve sürekli olarak yaşadıkları bir dairedir. Ev konutları, eşlerin yaşamlarının merkezi olarak hizmet vermesi amaçlanmayan ve içinde yaşamadıkları konutlar değildir.

Eşler, tapu kütüğünde mesken olarak sınıflandırılmayan taşınmazları şerh edebilirler. Olgular da dava konusu taşınmazın konut olduğunu doğrulayabilir. Bu durumda mahkeme heyetinin kapsamlı bir araştırma yapması ve gerçeği ortaya çıkarması gerekmektedir. Yargıtay kararları da bu yönde. Örneğin bir kararında Yargıtay, taşınmazın kullanılıp kullanılmadığını araştırmış ve kullanılmadığını tespit etmiştir. Bunun üzerine davaya bakan Yargıtay Dairesi, tapu belgesinde mesken şerhi olsa dahi taşınmazın mesken olarak kabul edilemeyeceğine hükmetmiştir. Bu durum, taşınmazın konut olarak şerh edilebilmesi için sürekli ve aktif olarak kullanılması gerektiğini göstermektedir.

Konut şerhi olmayan bir mülkün satışı veya satın alınması iptal edilebilir mi?

Mülkiyeti şahsa ait olsa dahi aile konutu olarak kullanılabilecek ev için gayrimenkul veya satış sözleşmesi yapılabilmesi için eşin rızası gerekmektedir. Aile konutu şerhi tapu siciline tescil edilmemişse ne olur? Burada, işlemdeki üçüncü bir tarafın haklarının korunup korunamayacağı sorusu gündeme gelecektir. Bu sorun çok tartışmalı olabilir. Yargıtay yıllar içinde görüşünü değiştirmiştir. Bu konuda uzman bir emlak avukatına danışmanız faydalı olabilir.

Bazı yazarlar, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığı durumlarda, üçüncü kişilere yapılan brüt mülk satışlarının geçerli olduğunu savunmaktadır. Bu yazarlar, işleme taraf olan üçüncü kişinin senaryoyu bilmediğini veya öğrenmeye hazır olmadığını, dolayısıyla iyi niyetinin korunması gerektiğini iddia etmektedir.

Bazı doktrin yazarları da böyle bir işlemin muhtemelen geçersiz olacağını iddia etmektedir. Düzenlemenin iyi dini inançların korunacağını açıkça belirtmediği için geçerli olmadığını iddia etmektedirler. Yasa koyucu metni barınma hakkını korumak amacıyla kaleme almış olabilir. Yapı, barınma hakkını temel bir hak olarak derhal korumaktadır. Dolayısıyla bu temel hakkın korunması, üçüncü şahıslar tarafından sağlanan güvenceden daha önemlidir. Değerlendirmenin aksi yönde olması halinde maddenin ruhu ihlal edilebilir.

Daha önceki kararlarında tapuda mesken şerhi olmasa dahi tasarruf işlemini geçerli sayarak satış işlemine taraf olan üçüncü kişinin iyi niyetinin korunmasına karar vermiştir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2006 tarihli kararı bunu açıkça göstermektedir. Bu yaklaşım, üçüncü bir kişinin iyi niyetle hak iktisabını korumaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 yılında verdiği bir kararla bu görüşünü değiştirmiştir. Mevcut durumu inceleyecek olursak Yargıtay, bir konut şerh edilmemiş olsa bile, hissedarla işlem yapan üçüncü bir kişinin iyi niyetinin büyük olasılıkla korunacağına hükmetmiştir. Yargıtay, konutun korunması için tapuya şerh konulmasını şart koşmamaktadır. Düzenleme, söz konusu taşınmazın konut olması halinde konutu korumaktadır. Evin satışından önce ortağa danışılmamışsa, tapu iptal davası açarak iptal ettirebilir.

Hane Halkı Konut Şerhi satışa engel midir?

Bir taşınmazın satışı, tapu üzerinde mesken şerhi bulunması ile engellenmez. Ancak bu durumda taşınmazı satın alan kişinin taşınmazın konut olarak kullanıldığını bildiği varsayılır. Ortaklardan birinin satışa muvafakat etmemesi halinde, muvafakat etmeyen taraf tapu iptal davası açabilir.

Ev olarak kullanılan konut alınabilir mi?

İcra takibine konu olmanız ve itiraz etmemeniz halinde bu icra işlemi kesinleşir. Bu durumda muhtemelen evlerinize haciz gelecektir. Ev aile konutunuz ise ne olur? TMK Madde 194. Madde 194 mutlak dokunulmazlığı garanti etmez. Üçüncü tarafların haklarına öncelik verildiği durumlar ortaya çıkabilir. Sorun, mülkün sahibi olan ortak tarafından gönüllü bir devir durumunda ortaya çıkacaktır. Haciz işlemleri gönülsüz devirlerdir. Evin haczedilmesi ve satılması bu metin tarafından durdurulmamaktadır.

Nitekim Yargıtay kararları da bu yönde olmuştur. Karşı taraf eleştirilemez. Borç şahsidir ve borçlu malın sahibidir. Madde 82’de belirtilen mal ve haklar haczedilemez. Buna mesken dahil değildir. Borçlunun senaryosuna uygun olan borçlunun evi haczedilemeyecek eşyalar listesinde yer alır. Her hane halkının evinin haczedilmesi mümkündür. Bu ev haczedilemez. Bunun bir evin sonucu olmadığını ve sadece borçlu tarafından ortaklaşa beyan edilebileceğini unutmamak önemlidir.

Aile evinin haczedilmesi durumunda, borçlunun ortağı mülkün haczedilemeyeceğine dair şikayette bulunabilir. Bu konu Anayasa Mahkemesi tarafından da incelenmektedir. Mağdur eş dava açmaya çalışmış ancak hukuki ehliyeti olmadığı gerekçesiyle usulden reddedilmiştir. Bunun üzerine vatandaş Anayasa Mahkemesi’ne şahsen başvuruda bulunmuştur. Anayasa Mahkemesi yaptığı incelemede, borçlunun eşi tarafından açılan davanın dava ehliyeti olmadığı gerekçesiyle reddedilmesinin aile hayatına saygı hakkını ihlal ettiği sonucuna varmıştır.

Elbirliği mülkiyeti üzerine şerh konulabilir mi?

Eşler birlikte sahip oldukları konutu kişiselleştirebilirler. TMK m. 223’e göre eşlerden biri, eşinin rızası olmaksızın paylı mülkiyetteki konuttan kendi payını çıkaramaz. Bu örnek sadece eşler arasında edinilmiş mallara katılma sistemi varsa geçerlidir. TMK’nın ikametgâhı düzenleyen 194. maddesi birçok temel hüküm arasında yer almaktadır. Bu nedenle herhangi bir kısıtlama olmaksızın kullanılabilir.

Eşler, tapu sicil müdürlüğünden paylı mülkiyetin aile konutu olarak şerh edilmesini talep edebilirler. Eşlerden birinin aile konutunu tehdit eden veya devreden bir işlem yapması halinde diğer eş tarafından aile konutu hükümlerinden yararlanılabilir. 223. Madde, eşin rızasını gerektirmeyen işlemler için TMK ile birlikte kullanılabilir. Örneğin, ortaklığın sona ermesi durumunda, önalım hakkı diğer tarafa tanınabilecek yasal bir haktır.

Hane halkı konutları kaç yıl geçerlidir?

Genel olarak, taşınmaz mallar için tapuya konulan mesken şerhi evlilik boyunca geçerliliğini korur. Konut şerhinin etkisi bir süre sonra kaybolmaz. Şerhin geçerliliğini yitirmesi için evliliğin sona ermesi veya evlilikte belirli koşulların gerçekleşmesi gerekir. Evliliğin boşanma veya ölümle sona ermesi halinde şerh etkisini kaybedecektir. Bu nedenle şerhin yürürlük süresi için bir zaman aralığı belirtmek mümkün değildir.

Boşanmadan sonra haneye ne olur?

Daha önce de belirttiğimiz gibi, şerh evliliğin sona ermesiyle birlikte evden kaldırılacaktır. Evliliğin sona ermesi birçok şekilde olabilir. Bu nedenle, boşanma ile birlikte mülkün bir hane halkının ikametgahı olma özelliğini kaybettiğini söyleyebiliriz. Taşınmaz üzerinde zilyetlik hakkına sahip olan eş, şerhi tek taraflı olarak kaldırabilir. Bunun için kesinleşmiş mahkeme kararını tapu müdürlüğüne ibraz etmeleri gerekmektedir. Şerhin ölümle kaldırılması halinde şerh kendiliğinden kalkacaktır.

Evliliğin feshedilmesi veya boşanma davası açılması halinde ne olacağı da önemlidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, boşanma davası sırasında taraflardan biri talep etse bile şerh devam edecektir. Bunun nedeni, evliliğin iptaline veya boşanmaya karar verilip verilmeyeceğinin kesin olmamasıdır. Nihai kararı vermek için davanın mağdurlarını göz önünde bulundurmak önemlidir. Telafisi zor ya da imkansız yıkıcı durumlara neden olabilir.

Evrakınızdan İkametgah Şerhini Kaldırmanın Kolay Yolları Nelerdir?

Evliliğin devam etmesi halinde tapu kütüğünden şerhin kaldırılması için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. İki koşulun sağlanması halinde şerh kaldırılır. İlk koşul, taşınır mülkün ev olma özelliğini kaybetmesidir. Bir diğer senaryo ise yeni bir ev satın alınmasıdır. Tapu sicili bu durumlarda sadece konut şerhini kaldıramaz.

Ortak malik, böyle bir iptalin gerekli olması halinde şerhin tapu sicilinden derhal kaldırılmasını talep edebilir. Mal sahibi ortağın, şerhi mülkten kaldırma niyetine dair somut kanıt göstermesi gerekecektir. Diğer ortak da, eğer şerh mülke ilk ortağın talebi üzerine konulmuşsa, şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Doktrinde bazı yazarlar, hâkim tarafından konulan şerhin benzer bir mahkeme kararıyla kaldırılması gerektiği görüşündedir. Kanunun böyle bir zorunluluk getirmediğini belirtmek önemlidir.